Георгий Голенев, экономист по образованию, начал свою карьеру в 2008 году в Министерстве финансов РФ. Работал в автомобильной индустрии, а далее вел собственные коммерческие проекты. В 2019 занял должность генерального директора компании «Ключ» и сделал ее самой крупной сетью рабочих пространств в Москве. Сегодня компания насчитывает 13 локаций общей площадью 63 755 кв. м, где можно арендовать одно рабочее место, отдельный офис с сервисом или все здание целиком.
Как возникли коворкинги
Первым проектом, который выстрелил, стал WeWork, основанный Адамом Нойманом в Нью-Йорке после кризиса 2008 года. Формат быстро прижился: в Америке рынок офисной недвижимости пропитан бюрократией, и снять помещение на пару месяцев под проект — сложный процесс. Представьте: 2010 год, взрывной рост стартаперов и креативного класса, которым нужны временные офисы и рабочие места, а в Нью-Йорке действуют годовые депозиты и договоры, из которых практически невозможно выйти. Кроме того, нужно самому сделать ремонт, купить мебель, разобраться с оборудованием, провести Wi-Fi и настроить операционный процесс. Коворкинги все это взяли на себя и поэтому быстро нашли своего пользователя, WeWork невероятными темпами открывался по всему миру, а продукт получил больше имен и форм.
Тем временем в России
В Москве коворкинги сформировались в 2013-2014 годах вместе со стартапами и митапами — люди стали работать иначе, поменялось отношение к работе, к графику, и закономерно появились новые требования к рабочему месту. В этот период и образовался «Ключ». В Петербурге была модная тусовка айтишников, которые проводили время в небольшом тех-хабе, где днем они работали, а вечером слушали техно.
В 2015 появился наш первый лофт на Трехгорной мануфактуре, где быстро осели креативные агентства, фрилансеры, фотографы и даже биологи с лабораторией — это был особый культурный слой. К 2018 «Ключ» имел уже несколько локаций, а в 2019 году пришли мы с партнером, собрали профессиональную команду, сформировали новую бизнес-модель, и сейчас мы сеть номер 1 в России.
Что происходит с офисами сегодня
Коворкинг в массовом представлении — большой опенспейс, куда на гироскутерах приезжают синеволосые фрилансеры, рядом лежат собаки, а на столе тает смузи. Таким был «Ключ» и сети наших коллег по рынку примерно в 2015–2016 годах. До сих пор жив стереотип, что коворкинг — это веселое место, где хипстеры прожигают инвестиции.
Ближе к роковому 2020 году произошло условное разделение рынка — «Ключ», SOK, WeWork, Space1 и другие разобрали опенспейсы и научились создавать серьезные, дорогие, удобные и фантастически красивые офисы с сервисом для крупных компаний. А коворкинги в классическом понимании выделились в отдельную нишу, где есть свои профессионалы. Давайте кратко разберемся в разнице между ними.
Классический коворкинг –– это обычно небольшое помещение, где есть зона с рабочими местами (опенспейс), кухня или кафе, небольшие зоны отдыха и переговорные комнаты. В коворкингах обычно работают фрилансеры или небольшие команды, которым выгодно платить за одно рабочее место, а пользоваться всей инфраструктурой, не думая про клининг и интернет.
Гибкий офис (смарт-офис, сервисный офис и т. д.) — это помещение или целое здание, где опенспейс –– комплементарная инфраструктура (как кухня или переговорные), а основные площади занимают отдельные готовые офисы с сервисом. Гибкие офисы — это А-класс в коммерческой недвижимости: дорогой качественный ремонт, дизайнерская мебель, продуманная эргономика и первоклассное техническое оснащение.
Гибкий офис отличается от классического тем, что клиент заезжает уже в полностью готовое помещение на гибкий срок аренды и получает набор дополнительных сервисов — от клининга до аутсорсинга внутренних процессов. Но cамое интересное, что это еще и выгодно для клиента.
5 отличий гибких офисов
- Договоры аренды заключаются на любой срок с гибким выходом.
- Резидент платит только за используемые рабочие места, а пользуется всей инфраструктурой площадки.
- Не нужно в моменте тратить деньги и силы на ремонт, мебель и оборудование.
- В стоимость аренды гибкого офиса включены коммунальные услуги, интернет, охрана, кофе, администратор, клининг и т. д. Всем этим занимается оператор.
- Тендерная закупка происходит всего один раз — все контрагенты вроде интернет-провайдеров или клининга работают с оператором напрямую. А оплата возможна в конце периода — это важно для госкомпаний.
Гибкий офис –– это необратимая эволюция офисной недвижимости, некий образ жизни, к которому рано или поздно придет большинство.
Современный «Ключ»
Сегодня «Ключ» — крупнейшая сеть гибких офисов, которая работает по операторской модели. Это работает так: например, вы собственник здания и не знаете, что с ним делать, особенно тяжело, если это памятник архитектуры — его нельзя сносить и сложно ремонтировать. В таких ситуациях «Ключ» предлагает операторскую модель: мы проектируем гибкие офисы, предлагаем архитектурный и инженерный проект, подгружаем собственную IT-систему, находим резидента и берем на себя управление и сервис — все компетенции «Ключ» держит in-house.
Особенно мы любим делать проекты ревитализации –– это смена функционального назначения и полная реконструкция зданий. Мы бережно относимся к истории и архитектуре, реставрируем элементы декора и радуемся, когда появляется жизнь в местах, где все было в запустении.
При этом мы не специализируемся только на исторических объектах, и сейчас мы работаем над несколькими форматами –– ревитализируем Гостиный двор, превращаем классический БЦ в гибкий офис на Проспекте Вернадского и делаем бутиковую площадку на Балчуге.
Бизнес до пандемии
Коворкинг считался главным стартапом тысячелетия, который переиначил весь рынок недвижимости. Естественно, было много инвесторов и игроков. В России пытались эту модель копировать, но не очень удачно. В московские коворкинги пришел культурный слой, который в столице не очень большой, так как это город корпораций. В Питере ситуация была успешнее, там и сегодня существует большое количество таких культурных пространств, которые имеют не самое удобное расположение и функциональное назначение: маленькие столы, лишние элементы искусства, много общих зон и нет никакой конфиденциальности и приватности.
Когда мы вошли в акционеры «Ключа», то задумались о двух основополагающих аспектах. Первый — зачем предлагать на рынке условия, которые сковывают по рукам и ногам самих себя? С одной стороны, у нас долгосрочный неразрывный контракт с собственником помещений и инвестиции в капитальный ремонт, который неотделим от площадки. С другой стороны — короткие договоры и непонятная заполняемость нестабильными компаниями, у которых не всегда все хорошо с бизнес-процессами и со сроками оплаты аренды.
Такая конструкция казалась нам абсурдной. Мы хотели, чтобы риски ложились поровну на собственника и «Ключ». Мы осознали, что Москва — это в первую очередь бизнес-центр, где сидят крупные российские компании и размещаются представительства зарубежных, которым важно получить полный спектр услуг, включая HR-функции, а значит, им нужен другой продукт.
Мы также обратили внимание, что начал сильно меняться рынок труда. Сотрудники стали более креативными и свободными, они уже не хотели ходить в галстуках и костюмах. У них уже были другие примеры «правильной экономии»: каршеринги, прокаты самокатов и съемные квартиры. Стало ясно, такие люди хотят проживать каждый день хорошо и красиво, и HR начал сокращать столбец мотивации и растить столбец всех нематериальных возможностей, которые у сотрудника возникают. И собственно, наша модель на тот момент оказалась где-то между этими двумя столбцами.
Как правило, у каждой крупной компании существует классический главный офис, который не всегда отвечает требованиям соискателя. Например, часто программисты не могут сидеть вместе с бухгалтерами, так как они по-другому выглядят, у них другой режим работы и привычки питания, им нужна определенная система доступа и т. д. Компании стали сталкиваться с необходимостью набора молодых и талантливых кадров, которых были вынуждены высаживать из главных офисов в креативные пространства. Большой плюс: мы обеспечиваем госкомпаниям полный сервис. То есть сотрудник в первый день приходит со своим компьютером, садится за стол и может сразу начать работать.
Бум коворкинга в пандемию и изменения после локдауна
В период пандемии наши опенспейсы были заполнены целиком. Например, сотрудники одной корпорации сидели у нас за свои деньги, их офис был закрыт, а работать дома многие не могли: у многих в квартире дети, собаки, шум и т. д. Мы соблюдали все нормы санитарной безопасности, раздвигали столы, отдавали пустующие пространства под коворкинги, чтобы разделить потоки. И когда люди начали понимать, что карантин когда-нибудь закончится, начался настоящий бум коворкинга.
С другой стороны, за 2020 год наша входящая воронка собственников помещений увеличилась в шесть раз. Сейчас стало понятно, что предложения торговых центров в среднесрочной перспективе будут сужаться, а их пространства нужно чем-то заполнять. Бизнес-центры осознают, что их рабочая модель, которая подразумевает 15-летний контракт, никого не заинтересует, а многие высвобождающиеся площади могут быть переформатированы в гибкие пространства. Предпосылки к этому появились еще до пандемии, она лишь ускорила этот тренд, который сейчас превращается в продукт, востребованный большинством компаний на рынке.
Мы быстро сориентировались и придумали несколько идей, как улучшить жизнь резидентов и сделать наш продукт конкурентоспособным. Первая из них — в некоторых случаях мы отказались от депозита, перешли на суперкороткие договоры, которые сейчас, в кризис, крайне востребованы. Вторая — мы прорабатываем внутреннюю логистику пространства так, чтобы максимально обеспечивать комфорт для каждого конкретного человека. А главное — у нас активно внедряется система hot-desk — бронирование рабочих мест в собственном офисе через приложение. Это когда сотрудники выбирают себе определенный стол в офисе на нужное время. В другие дни эти люди работают из дома, а на их место в офисы возвращаются другие сотрудники. Так, благодаря поочередной работе, в офисе на десять рабочих мест могут спокойно работать хоть 30 человек — просто в разные дни. Плюс сотрудники видят, кто в какой день будет в офисе, и могут подбирать даты своего присутствия.
Год был тяжелый, и многие компании, которые обладают одной-двумя площадками, испытывают серьезные финансовые трудности и находятся на грани закрытия. Но при этом сетевые крупные игроки сильно масштабировались, в том числе за 2020 год. Мы за прошлый год приросли в 2,5 раза по подписанным площадям. Также на рынке появляется много новых компаний, и мы видим активный приток инвестиций в этот сегмент.
Развитие в регионах
Пока мы действуем в Москве, но в разработке и Санкт-Петербург, и регионы, в каждом из которых будет своя модель бизнеса. В первую очередь мы рассматриваем Питер, туда сейчас переезжают крупные государственные холдинги, а за ними поедут и поставщики. Но мы понимаем, что это два отдельных города-региона, и каждый со своей средой. Мы следим за региональными изменениями, присматриваемся к корневым предприятиям и заводам, обрастающим субпоставщиками — туда поедут кадры, которые нужно будет где-то размещать.
Скорее всего, третьим городом для «Ключа» станет Казань. Мы также рассматриваем прибрежные города, особенно после пандемии, когда люди стали уезжать, например, работать удаленно в Сочи. Многие привыкают к формату, когда не обязательно, чтобы вся команда сидела под строгим контролем руководителя. На удаленке сидит целый пласт людей, которые на фрилансе делают работу дешевле: дизайнеры, маркетологи, эсэмэмщики, чье физическое присутствие в офисе не обязательно.
Интерес также вызывает Краснодар, где работает крупнейший региональный мультипликатор «Магнит», и портовый Владивосток, в котором мы сможем сделать красивые и креативные пространства. Но региональная экспансия возможна только после того, как у нас будет полная уверенность, что мы можем масштабировать этот продукт безболезненно для качества.
Новый класс офисов
Существует базовое разделение, скопированное с Запада: классы А, В и С. Пространство должно быть рассчитано под локацию, его технические условия и инфраструктуру. Каждый класс имеет добавку в виде плюса. Например, А+ — это самый высокий стандарт офиса. В России классификация порой расплывчата: возьмем «Москва-Сити» — это первый масштабный проект А+, но при этом признавший строительные ошибки: от сложной инфраструктуры и проблем с воздухом до ожидания лифта в течение 40 минут.
Поскольку мы живем в режиме ревитализации, то не всегда можем технически организовать парковку по нормативам, поэтому мы говорим, что у нас офисы класса В+. Хотя нормы по освещению, антибактериальной обработке воздуха и расположению сотрудников находится на уровне А+. У «Ключа» отличная креативная команда, которая создает интересные решения на разных площадках, например, мы придумываем массажные комнаты и винные пространства, где можно провести дегустацию, а также кухни, в которых проходят мастер-классы — это прерогатива гибких сервисных офисов, выходящая за рамки А+.
Для бизнес-центров мы стали важным элементом инфраструктуры, селлинг-пойнтом, а иногда операторов могут привлечь даже для того, чтобы генерить трафик. Имея такие козыри, мы поняли, что нужно вводить общую систему градации. Мы относим себя к международному обозначению flexible offices, поэтому решили ввести определенный критерий к классу — литеру F, которая может стать новым нормативом. Как минимум, она даст бизнес-центру коэффициент, который обладает такой инфраструктурой. Важно, чтобы профессиональное сообщество это признало и стало использовать во благо собственников и арендаторов. Это поможет рынку и клиенту определиться. Если в бизнес-центре существует офис класса А, то это классический премиум-вариант с великолепной площадкой. Если у офиса класс АF, то это означает, что внутри бизнес-центра есть еще флекс-пространство с переговорками, сервисами и всем необходимым. Это может быть часть помещений, не обязательно весь офисный центр. У «Ключа» уже есть такой опыт в БЦ «Сириус Парк», а сейчас мы запускаем такой объект на проспекте Вернадского в БЦ «Форум».
«Ключ Остоженка»
Какой выбрать офис и на что обратить внимание
Решить, какой офис нужен именно вам, достаточно просто: главные критерии –– бюджет и локация, а дальше надо смотреть по наполнению. Мы, например, сами пользуемся своими офисами и вряд ли уже променяем их на что-то другое. Но если вы все-таки решили не увольнять секретаря и сами хотите обустраивать быт, то обратите внимание на важные вещи при переезде. Прежде всего поймите, сколько арендуемой площади вы действительно будете использовать по назначению.
Главное при выборе места для будущей аренды — договор. Большинство из них написаны непонятным для арендатора языком и занимают 50 страниц. У нас же все просто, понятно и коротко: например, у нас описаны все сервисы, которые мы должны предоставлять, прописаны процедуры входа — выхода. Вы не найдете в нашем договоре сложных расчетов метражей, мы просто сдаем столько рабочих мест, сколько нужно клиенту. Мы часто делаем договор на 11 месяцев, который не нужно регистрировать, он не накладывает дополнительных рисков.
7 вопросов, на которые надо ответить перед тем, как брать офис в аренду
- Цена за аренду дается уже с НДС или нужно доплачивать?
- Включен ли в стоимость НДС? Это должно быть прописано в договоре. Цена без него может быть подозрительно низкой, а потому и привлекательной.
- Что входит в стоимость аренды? Коммуналка, счета на интернет, охрана — все это оплачивает ваш арендодатель или остается на вас?
- Есть ли юридический адрес и сколько это стоит? Узнайте, поможет ли вам арендодатель с оформлением юридического адреса, и выясните цену услуги, если она не включена в стоимость.
- Мебель входит в цену или предоставляется за отдельную плату? Что входит в набор, кроме стандартного стола и кресла? А если в офисе появятся новые сотрудники?
- На какой минимальный период можно снять помещение под офис? В классических БЦ срок договора аренды начинается от 11 месяцев. Если вы вдруг захотите расторгнуть договор раньше, то арендодатель может ввести уплату неустойки или не вернуть залог.
- Нужно ли платить обеспечительный платеж? С подписанием договора вы вносите не только оплату за первый месяц, но и депозит — обычно в размере месячной арендной платы. Но бывают и исключения.
