CEO гибких офисов «Ключ» — об эволюции рабочих мест и их новой классификации
![Фото: пресс-служба](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/0/03/756159911488030.jpg)
Георгий Голенев, экономист по образованию, начал свою карьеру в 2008 году в Министерстве финансов РФ. Работал в автомобильной индустрии, а далее вел собственные коммерческие проекты. В 2019 занял должность генерального директора компании «Ключ» и сделал ее самой крупной сетью рабочих пространств в Москве. Сегодня компания насчитывает 13 локаций общей площадью 63 755 кв. м, где можно арендовать одно рабочее место, отдельный офис с сервисом или все здание целиком.
![CEO гибких офисов «Ключ» — об эволюции рабочих пространств](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/2/68/756184138719682.jpg)
Георгий Голенев, CEO коворкинга «Ключ»
Как возникли коворкинги
Первым проектом, который выстрелил, стал WeWork, основанный Адамом Нойманом в Нью-Йорке после кризиса 2008 года. Формат быстро прижился: в Америке рынок офисной недвижимости пропитан бюрократией, и снять помещение на пару месяцев под проект — сложный процесс. Представьте: 2010 год, взрывной рост стартаперов и креативного класса, которым нужны временные офисы и рабочие места, а в Нью-Йорке действуют годовые депозиты и договоры, из которых практически невозможно выйти. Кроме того, нужно самому сделать ремонт, купить мебель, разобраться с оборудованием, провести Wi-Fi и настроить операционный процесс. Коворкинги все это взяли на себя и поэтому быстро нашли своего пользователя, WeWork невероятными темпами открывался по всему миру, а продукт получил больше имен и форм.
Тем временем в России
В Москве коворкинги сформировались в 2013-2014 годах вместе со стартапами и митапами — люди стали работать иначе, поменялось отношение к работе, к графику, и закономерно появились новые требования к рабочему месту. В этот период и образовался «Ключ». В Петербурге была модная тусовка айтишников, которые проводили время в небольшом тех-хабе, где днем они работали, а вечером слушали техно.
![«Ключ» на Трехгорной Мануфактуре (2017-2018 гг.)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/02/756160232543026.jpg)
![Бар в «Ключе» на Трехгорной Мануфактуре](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/2/11/756159906628112.jpg)
В 2015 появился наш первый лофт на Трехгорной мануфактуре, где быстро осели креативные агентства, фрилансеры, фотографы и даже биологи с лабораторией — это был особый культурный слой. К 2018 «Ключ» имел уже несколько локаций, а в 2019 году пришли мы с партнером, собрали профессиональную команду, сформировали новую бизнес-модель, и сейчас мы сеть номер 1 в России.
Что происходит с офисами сегодня
Коворкинг в массовом представлении — большой опенспейс, куда на гироскутерах приезжают синеволосые фрилансеры, рядом лежат собаки, а на столе тает смузи. Таким был «Ключ» и сети наших коллег по рынку примерно в 2015–2016 годах. До сих пор жив стереотип, что коворкинг — это веселое место, где хипстеры прожигают инвестиции.
![Ремонт «Ключа» на ул. Кузнецкий Мост, 19с1](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/4/28/756160240661284.jpg)
![Ремонт «Ключа» на ул. Кузнецкий Мост, 19с1](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/04/756160238926046.jpg)
![«Ключ» на ул. Кузнецкий Мост, 19с1](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/7/90/756159908332907.jpg)
![«Ключ» на ул. Кузнецкий Мост, 19с1](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/9/06/756159908155069.jpg)
![Офис в «Ключе» на ул. Кузнецкий Мост, 19с1](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/26/756159908008266.jpg)
Ближе к роковому 2020 году произошло условное разделение рынка — «Ключ», SOK, WeWork, Space1 и другие разобрали опенспейсы и научились создавать серьезные, дорогие, удобные и фантастически красивые офисы с сервисом для крупных компаний. А коворкинги в классическом понимании выделились в отдельную нишу, где есть свои профессионалы. Давайте кратко разберемся в разнице между ними.
Классический коворкинг –– это обычно небольшое помещение, где есть зона с рабочими местами (опенспейс), кухня или кафе, небольшие зоны отдыха и переговорные комнаты. В коворкингах обычно работают фрилансеры или небольшие команды, которым выгодно платить за одно рабочее место, а пользоваться всей инфраструктурой, не думая про клининг и интернет.
Гибкий офис (смарт-офис, сервисный офис и т. д.) — это помещение или целое здание, где опенспейс –– комплементарная инфраструктура (как кухня или переговорные), а основные площади занимают отдельные готовые офисы с сервисом. Гибкие офисы — это А-класс в коммерческой недвижимости: дорогой качественный ремонт, дизайнерская мебель, продуманная эргономика и первоклассное техническое оснащение.
Гибкий офис отличается от классического тем, что клиент заезжает уже в полностью готовое помещение на гибкий срок аренды и получает набор дополнительных сервисов — от клининга до аутсорсинга внутренних процессов. Но cамое интересное, что это еще и выгодно для клиента.
5 отличий гибких офисов
- Договоры аренды заключаются на любой срок с гибким выходом.
- Резидент платит только за используемые рабочие места, а пользуется всей инфраструктурой площадки.
- Не нужно в моменте тратить деньги и силы на ремонт, мебель и оборудование.
- В стоимость аренды гибкого офиса включены коммунальные услуги, интернет, охрана, кофе, администратор, клининг и т. д. Всем этим занимается оператор.
- Тендерная закупка происходит всего один раз — все контрагенты вроде интернет-провайдеров или клининга работают с оператором напрямую. А оплата возможна в конце периода — это важно для госкомпаний.
Гибкий офис –– это необратимая эволюция офисной недвижимости, некий образ жизни, к которому рано или поздно придет большинство.
![Офис в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/2/09/756160255072092.jpg)
Современный «Ключ»
Сегодня «Ключ» — крупнейшая сеть гибких офисов, которая работает по операторской модели. Это работает так: например, вы собственник здания и не знаете, что с ним делать, особенно тяжело, если это памятник архитектуры — его нельзя сносить и сложно ремонтировать. В таких ситуациях «Ключ» предлагает операторскую модель: мы проектируем гибкие офисы, предлагаем архитектурный и инженерный проект, подгружаем собственную IT-систему, находим резидента и берем на себя управление и сервис — все компетенции «Ключ» держит in-house.
Особенно мы любим делать проекты ревитализации –– это смена функционального назначения и полная реконструкция зданий. Мы бережно относимся к истории и архитектуре, реставрируем элементы декора и радуемся, когда появляется жизнь в местах, где все было в запустении.
![Ремонт "Ключа" в Гостином дворе](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/7/37/756160254943377.jpg)
При этом мы не специализируемся только на исторических объектах, и сейчас мы работаем над несколькими форматами –– ревитализируем Гостиный двор, превращаем классический БЦ в гибкий офис на Проспекте Вернадского и делаем бутиковую площадку на Балчуге.
![Ремонт «Ключа» на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/94/756160235010946.jpg)
![Ремонт «Ключа» на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/7/23/756160235116237.jpg)
![Офис "Ключа" на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/0/24/756184031546240.jpg)
![Офис "Ключа" на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/4/66/756184031752664.jpg)
![Офис "Ключа" на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/1/74/756184032376741.jpg)
![Офис "Ключа" на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/0/87/756184032578870.jpg)
![Офис "Ключа" на Сретенском бульваре, 5](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/80/756184043208806.jpg)
Бизнес до пандемии
Коворкинг считался главным стартапом тысячелетия, который переиначил весь рынок недвижимости. Естественно, было много инвесторов и игроков. В России пытались эту модель копировать, но не очень удачно. В московские коворкинги пришел культурный слой, который в столице не очень большой, так как это город корпораций. В Питере ситуация была успешнее, там и сегодня существует большое количество таких культурных пространств, которые имеют не самое удобное расположение и функциональное назначение: маленькие столы, лишние элементы искусства, много общих зон и нет никакой конфиденциальности и приватности.
Когда мы вошли в акционеры «Ключа», то задумались о двух основополагающих аспектах. Первый — зачем предлагать на рынке условия, которые сковывают по рукам и ногам самих себя? С одной стороны, у нас долгосрочный неразрывный контракт с собственником помещений и инвестиции в капитальный ремонт, который неотделим от площадки. С другой стороны — короткие договоры и непонятная заполняемость нестабильными компаниями, у которых не всегда все хорошо с бизнес-процессами и со сроками оплаты аренды.
Такая конструкция казалась нам абсурдной. Мы хотели, чтобы риски ложились поровну на собственника и «Ключ». Мы осознали, что Москва — это в первую очередь бизнес-центр, где сидят крупные российские компании и размещаются представительства зарубежных, которым важно получить полный спектр услуг, включая HR-функции, а значит, им нужен другой продукт.
![Офис в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/3/83/756160255154833.jpg)
Мы также обратили внимание, что начал сильно меняться рынок труда. Сотрудники стали более креативными и свободными, они уже не хотели ходить в галстуках и костюмах. У них уже были другие примеры «правильной экономии»: каршеринги, прокаты самокатов и съемные квартиры. Стало ясно, такие люди хотят проживать каждый день хорошо и красиво, и HR начал сокращать столбец мотивации и растить столбец всех нематериальных возможностей, которые у сотрудника возникают. И собственно, наша модель на тот момент оказалась где-то между этими двумя столбцами.
Как правило, у каждой крупной компании существует классический главный офис, который не всегда отвечает требованиям соискателя. Например, часто программисты не могут сидеть вместе с бухгалтерами, так как они по-другому выглядят, у них другой режим работы и привычки питания, им нужна определенная система доступа и т. д. Компании стали сталкиваться с необходимостью набора молодых и талантливых кадров, которых были вынуждены высаживать из главных офисов в креативные пространства. Большой плюс: мы обеспечиваем госкомпаниям полный сервис. То есть сотрудник в первый день приходит со своим компьютером, садится за стол и может сразу начать работать.
Бум коворкинга в пандемию и изменения после локдауна
В период пандемии наши опенспейсы были заполнены целиком. Например, сотрудники одной корпорации сидели у нас за свои деньги, их офис был закрыт, а работать дома многие не могли: у многих в квартире дети, собаки, шум и т. д. Мы соблюдали все нормы санитарной безопасности, раздвигали столы, отдавали пустующие пространства под коворкинги, чтобы разделить потоки. И когда люди начали понимать, что карантин когда-нибудь закончится, начался настоящий бум коворкинга.
С другой стороны, за 2020 год наша входящая воронка собственников помещений увеличилась в шесть раз. Сейчас стало понятно, что предложения торговых центров в среднесрочной перспективе будут сужаться, а их пространства нужно чем-то заполнять. Бизнес-центры осознают, что их рабочая модель, которая подразумевает 15-летний контракт, никого не заинтересует, а многие высвобождающиеся площади могут быть переформатированы в гибкие пространства. Предпосылки к этому появились еще до пандемии, она лишь ускорила этот тренд, который сейчас превращается в продукт, востребованный большинством компаний на рынке.
Мы быстро сориентировались и придумали несколько идей, как улучшить жизнь резидентов и сделать наш продукт конкурентоспособным. Первая из них — в некоторых случаях мы отказались от депозита, перешли на суперкороткие договоры, которые сейчас, в кризис, крайне востребованы. Вторая — мы прорабатываем внутреннюю логистику пространства так, чтобы максимально обеспечивать комфорт для каждого конкретного человека. А главное — у нас активно внедряется система hot-desk — бронирование рабочих мест в собственном офисе через приложение. Это когда сотрудники выбирают себе определенный стол в офисе на нужное время. В другие дни эти люди работают из дома, а на их место в офисы возвращаются другие сотрудники. Так, благодаря поочередной работе, в офисе на десять рабочих мест могут спокойно работать хоть 30 человек — просто в разные дни. Плюс сотрудники видят, кто в какой день будет в офисе, и могут подбирать даты своего присутствия.
Год был тяжелый, и многие компании, которые обладают одной-двумя площадками, испытывают серьезные финансовые трудности и находятся на грани закрытия. Но при этом сетевые крупные игроки сильно масштабировались, в том числе за 2020 год. Мы за прошлый год приросли в 2,5 раза по подписанным площадям. Также на рынке появляется много новых компаний, и мы видим активный приток инвестиций в этот сегмент.
![Офис в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/0/61/756160249810610.jpg)
![Офис в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/4/41/756160250135414.jpg)
![Переговорная Камю в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/8/02/756160249999028.jpg)
![Офис в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/3/39/756159908932393.jpg)
![Офис в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/8/75/756160249895758.jpg)
Развитие в регионах
Пока мы действуем в Москве, но в разработке и Санкт-Петербург, и регионы, в каждом из которых будет своя модель бизнеса. В первую очередь мы рассматриваем Питер, туда сейчас переезжают крупные государственные холдинги, а за ними поедут и поставщики. Но мы понимаем, что это два отдельных города-региона, и каждый со своей средой. Мы следим за региональными изменениями, присматриваемся к корневым предприятиям и заводам, обрастающим субпоставщиками — туда поедут кадры, которые нужно будет где-то размещать.
![Офис в «Ключе» (Нижний Сусальный пер., 5с4)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/9/77/756160255322779.jpg)
Скорее всего, третьим городом для «Ключа» станет Казань. Мы также рассматриваем прибрежные города, особенно после пандемии, когда люди стали уезжать, например, работать удаленно в Сочи. Многие привыкают к формату, когда не обязательно, чтобы вся команда сидела под строгим контролем руководителя. На удаленке сидит целый пласт людей, которые на фрилансе делают работу дешевле: дизайнеры, маркетологи, эсэмэмщики, чье физическое присутствие в офисе не обязательно.
Интерес также вызывает Краснодар, где работает крупнейший региональный мультипликатор «Магнит», и портовый Владивосток, в котором мы сможем сделать красивые и креативные пространства. Но региональная экспансия возможна только после того, как у нас будет полная уверенность, что мы можем масштабировать этот продукт безболезненно для качества.
Новый класс офисов
Существует базовое разделение, скопированное с Запада: классы А, В и С. Пространство должно быть рассчитано под локацию, его технические условия и инфраструктуру. Каждый класс имеет добавку в виде плюса. Например, А+ — это самый высокий стандарт офиса. В России классификация порой расплывчата: возьмем «Москва-Сити» — это первый масштабный проект А+, но при этом признавший строительные ошибки: от сложной инфраструктуры и проблем с воздухом до ожидания лифта в течение 40 минут.
Поскольку мы живем в режиме ревитализации, то не всегда можем технически организовать парковку по нормативам, поэтому мы говорим, что у нас офисы класса В+. Хотя нормы по освещению, антибактериальной обработке воздуха и расположению сотрудников находится на уровне А+. У «Ключа» отличная креативная команда, которая создает интересные решения на разных площадках, например, мы придумываем массажные комнаты и винные пространства, где можно провести дегустацию, а также кухни, в которых проходят мастер-классы — это прерогатива гибких сервисных офисов, выходящая за рамки А+.
![Переговорная Гете в «Ключе», расположенном в ДК «Московский Шелк» (Большой Саввинский пер., 12с8)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/1/66/756160255429661.jpg)
Для бизнес-центров мы стали важным элементом инфраструктуры, селлинг-пойнтом, а иногда операторов могут привлечь даже для того, чтобы генерить трафик. Имея такие козыри, мы поняли, что нужно вводить общую систему градации. Мы относим себя к международному обозначению flexible offices, поэтому решили ввести определенный критерий к классу — литеру F, которая может стать новым нормативом. Как минимум, она даст бизнес-центру коэффициент, который обладает такой инфраструктурой. Важно, чтобы профессиональное сообщество это признало и стало использовать во благо собственников и арендаторов. Это поможет рынку и клиенту определиться. Если в бизнес-центре существует офис класса А, то это классический премиум-вариант с великолепной площадкой. Если у офиса класс АF, то это означает, что внутри бизнес-центра есть еще флекс-пространство с переговорками, сервисами и всем необходимым. Это может быть часть помещений, не обязательно весь офисный центр. У «Ключа» уже есть такой опыт в БЦ «Сириус Парк», а сейчас мы запускаем такой объект на проспекте Вернадского в БЦ «Форум».
![«Ключ Остоженка»](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/1/86/756184045051861.jpg)
![«Ключ Остоженка»](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/4/55/756184045249554.jpg)
![«Ключ Остоженка»](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/5/11/756184045403115.jpg)
![«Ключ Остоженка»](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/3/22/756184045561223.jpg)
![«Ключ Остоженка»](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/4/06/756184045681064.jpg)
«Ключ Остоженка»
Какой выбрать офис и на что обратить внимание
Решить, какой офис нужен именно вам, достаточно просто: главные критерии –– бюджет и локация, а дальше надо смотреть по наполнению. Мы, например, сами пользуемся своими офисами и вряд ли уже променяем их на что-то другое. Но если вы все-таки решили не увольнять секретаря и сами хотите обустраивать быт, то обратите внимание на важные вещи при переезде. Прежде всего поймите, сколько арендуемой площади вы действительно будете использовать по назначению.
![Вид с улицы на «Ключ» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/2/50/756160262566502.jpg)
![Вид с улицы на «Ключ» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/5/59/756160262686595.jpg)
![Офис в «Ключе» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/03/756184046427036.jpg)
![Офис в «Ключе» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/0/26/756184046544260.jpg)
![Офис в «Ключе» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/9/02/756184046684029.jpg)
![Офис в «Ключе» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/3/37/756184046801373.jpg)
![Офис в «Ключе» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/6/94/756184046963946.jpg)
![Офис в «Ключе» на Таганке (Гончарная улица, 1)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/2/45/756184047137452.jpg)
Главное при выборе места для будущей аренды — договор. Большинство из них написаны непонятным для арендатора языком и занимают 50 страниц. У нас же все просто, понятно и коротко: например, у нас описаны все сервисы, которые мы должны предоставлять, прописаны процедуры входа — выхода. Вы не найдете в нашем договоре сложных расчетов метражей, мы просто сдаем столько рабочих мест, сколько нужно клиенту. Мы часто делаем договор на 11 месяцев, который не нужно регистрировать, он не накладывает дополнительных рисков.
![Офис в «Ключе», расположенном в БЦ «Даниловская мануфактура» (Варшавское ш., 9с1Б)](https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/1/66/756160256673661.jpg)
7 вопросов, на которые надо ответить перед тем, как брать офис в аренду
- Цена за аренду дается уже с НДС или нужно доплачивать?
- Включен ли в стоимость НДС? Это должно быть прописано в договоре. Цена без него может быть подозрительно низкой, а потому и привлекательной.
- Что входит в стоимость аренды? Коммуналка, счета на интернет, охрана — все это оплачивает ваш арендодатель или остается на вас?
- Есть ли юридический адрес и сколько это стоит? Узнайте, поможет ли вам арендодатель с оформлением юридического адреса, и выясните цену услуги, если она не включена в стоимость.
- Мебель входит в цену или предоставляется за отдельную плату? Что входит в набор, кроме стандартного стола и кресла? А если в офисе появятся новые сотрудники?
- На какой минимальный период можно снять помещение под офис? В классических БЦ срок договора аренды начинается от 11 месяцев. Если вы вдруг захотите расторгнуть договор раньше, то арендодатель может ввести уплату неустойки или не вернуть залог.
- Нужно ли платить обеспечительный платеж? С подписанием договора вы вносите не только оплату за первый месяц, но и депозит — обычно в размере месячной арендной платы. Но бывают и исключения.