Мировой опыт показывает, что задумка перспективная. Но в России удачных примеров кардинального изменения городского пространства очень мало — к подобным проектам холодны и власти, и инвесторы. «РБК.Стиль» разобрался, что мешает Москве превратиться из города промзон и тюрем в город для жизни.
В один из летних дней 1937 года до начальника Бутырской тюрьмы Попова дошли слухи, что в его владениях творится нечто непотребное — заключенные разбрасывают на окнах хлебные крошки, а потом веселятся, глядя, как слетевшиеся воробьи устраивают за них невероятную драку: какое-никакое, а развлечение.
«Попов ворвался в камеру в неурочное время... и срывающимся от гнева голосом произнес короткую энергичную речь, в которой красной нитью проходила мысль: «вам здесь не курорт». Каждая фраза заканчивалась рефреном: «Не забывайте, что вы в тюрьме, да еще в Бутырской!» — писала в своих воспоминаниях Евгения Гинзбург, автор «Крутого маршрута», одной из первых книг о сталинских репрессиях.
Начальник Попов не зря требовал уважения к статусу Бутырки как российской тюрьмы номер один. Ни одно описание ее истории не обходится без упоминания о сидельцах, которые в разные годы подтверждали этот статус: Емельяне Пугачеве и Владимире Маяковском, Феликсе Дзержинском и Владимире Гусинском...
Изначально построенная на отшибе, Бутырка стала неотъемлемой частью столичного пейзажа, особо того не желая. Город сам помаленьку приближался к ней, пока не окружил жилыми домами, поликлиниками, гаражами и детскими площадками. До поры до времени такое соседство никого не смущало, но на дворе постиндустриальная эпоха, и города стараются меняться.
Промзона как среда обитания
«Декриминализация» и деиндустриализация городского пространства — не российская придумка. Поскреби многие европейские отели — и найдешь бывшую тюремную стену. В Европе и Америке «под людей» переделывают не только тюрьмы, но и заводы и бомбоубежища. Воинские части превращают в университеты; на месте старого берлинского аэропорта Темпельхоф скоро построят жилой квартал и разобьют городской парк. А власти Копенгагена недавно перепрофилировали под студию танцев... городской крематорий.
Встанет ли в этот ряд Бутырское СИЗО? Вопрос открытый. Многие люди увидели за предложением Клуба инвесторов Москвы жажду наживы. Не зря левацкие сайты охотно цитируют мексиканского урбаниста Мигеля Робле-Дюрана, который объясняет градостроительные проблемы многих, в том числе и российских, мегаполисов происками неолибералов: «Городское пространство приватизируется крупным капиталом. В центре города начинают работать бульдозеры, сносящие дома... Цель такой политики — расчистка пространства в центре города под новую застройку бизнес-кварталами с небоскребами. В целом город становится ареной для спекулятивного капитала. Именно его интересы превалируют над запросами жителей».
Вроде бы в плюс этой версии и рейтинг «инвестиционной привлекательности» московских тюрем, который в свое время составили эксперты из Penny Lane Realty. Они поставили Бутырку на первое место. Девелоперы уверяли: если выселить из Бутырки СИЗО и переоборудовать ее, например, в офисное здание, метр там улетит как горячие пирожки за 1,8-2,3 тыс. долл. А какие суммы будут называться, если речь пойдет об элитном жилье?
Элитное жилье или музей?
Но все не так однозначно. Автор идеи о переносе Бутырки бизнесмен Михаил Хубутия убеждает в своем бескорыстии: «Конечно, элитные апартаменты в таком месте были бы самым доходным проектом. Но переделывать Бутырку под жилье сложно, да и жить там будет некомфортно. Мне кажется, правильнее всего часть помещений отдать под гостиницу, а часть — под музей. И потом, мы же не разговариваем с Собяниным в стиле «дашь на дашь»: мы вам строим новое СИЗО — вы нам отдаете старую Бутырку. Пусть мэрия сама решает, во что ее превратить, а если нас позовут, мы поможем».
От сноса и строительства на ее месте элитного жилого или делового квартала Бутырку бережет и статус объекта исторического наследия. А вот интересный культурный проект из Бутырки сделать вполне реально, уверен урбанист Александр Акишин: «Из Бутырского СИЗО можно было бы сделать что-то потрясающее. Там для этого есть все: и образ, и территория, и культурная значимость, и архитектура, позволяющая включить фантазию. Даже топоним известен всей стране».
Пока знаковых проектов превращения индустриальных зон в общественные территории в России немного. И сконцентрированы они по сути лишь в центре Москвы и Санкт-Петербурга — «Красный Октябрь», «Винзавод», «Гараж», «Новая Голландия». В этом проявляется двойственная натура российских инвесторов. С одной стороны, ими движет чувство прекрасного, и поэтому они готовы вкладываться в проекты, которые не приносят сразу большой и очевидной выгоды, являются скорее побочным бизнесом. С другой стороны, отмечает тот же Александр Акишин, инвесторы все равно «выбирают самые ценные индустриальные территории в центре города, где они гарантированно будут иметь большую посещаемость, определенную знаковость и рост стоимости недвижимости».
«Новая Голландия»
В самом деле тот же «Винзавод», по образному выражению эксперта Максима Жуликова из Penny Lane Realty, возник «в таком жутком месте, где и появляться-то было страшно, потому что вас бомжи Курского вокзала могли живьем съесть...», но тем не менее это самый центр города с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Падать в цене такая земля уж точно не будет.
Но чем дальше от центров больших городов, тем меньше шансов на реализацию подобных проектов. Например, третий год льют слезы риелторы городка Весьегонск, что в Тверской области: все никак не могут продать местную тюрьму дореволюционной постройки. Вроде все сделали правильно. Даже пиарщиком «наняли» самого Николая Гоголя, мельком упомянувшего весьегонскую тюрьму в своих «Мертвых душах»: и почище она, чем в Царевококшайске, «да и общества больше» (правда, та тюрьма, которую Гоголь видел, сгорела давно, и в 1890‑м на ее месте построили новую, но это мелочи...). Вроде и просят недорого — 14 млн 880 тыс. руб. в обмен на 500 «квадратов» тюремных площадей из «старинного эксклюзивного кирпича в превосходном состоянии», 21 сотку прилегающей территории и даже бесплатную инструкцию с «одиннадцатью способами возможного использования» тюрьмы предлагают. Но все равно не берет никто.
Отсутствие опыта и понимания
Главная причина того, что российские города отстают от европейских в плане переустройства городских пространств, — отсутствие практики. «На Западе постиндустриальная история городов началась на десятилетия раньше, чем у нас. Стал убыточным завод в центре города — хозяин сразу думает, как от него избавиться. А в Советском Союзе эти заводы работали и работали, без оглядки на прибыль, — объясняет эксперт Центра территориальных инициатив «АрхПолис» Вячеслав Иванов. — Кроме того, в Европе и Америке имущественные отношения выстраивались столетиями, и если есть желание перепрофилировать объект, все понятно, кто кому передает права. У нас с правами собственности такая путаница, что зачастую не позволяет реализовать интересные проекты».
И правда. Например, в Нижнем Новгороде одна из местных фирм еще в 2003 году захотела превратить в гостиницу на 30 мест знаменитый Нижегородский острог. Бизнесмены нашли под проект полтора миллиона долларов, но ничего не вышло — все из-за споров с местными чиновниками о правах собственности на здание. Та же история может повториться и с бутырским СИЗО. Мэр Собянин, может, и не против, чтобы вместо него в центре города появился арт-центр или гостиница, но собственность федеральная, и решать теперь этот вопрос не мэрии, а Белому дому.
Конечно, случаются иногда чудеса. Архитектурная общественность, например, до сих пор пребывает в приятном шоке от того, как решилась судьба московского Зарядья. В 2012 году избавленную от колосса гостиницы «Россия» территорию посетил Владимир Путин и вопреки всем девелоперским идеям (за которыми стояли интересы крупных инвесторов) поручил разбить там парк. Десять дней понадобилось, чтобы устранить все юридические сложности и объявить архитектурный конкурс.
Макет, победивший в конкурсе на концепцию строительства парка «Зарядье»
«В случае с Зарядьем потребовался аж целый президент-премьер, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки в самом центре столицы. Но рассчитывать на подобного deus ex machina можно только в случае территорий, имеющих большое символическое значение и идеологический смысл, — полагает Александр Акишин. — В других случаях уровень взаимоотношений общества и бизнеса еще не позволяет втягивать инвесторов в проекты, имеющие какую-либо социальную функцию, но не сулящих быстрой прибыли».
Впрочем, Михаил Хубутия из Клуба инвесторов Москвы уверяет, что они как раз и готовы втянуться в такой проект. Письма в Минюст и Белый дом написаны. Осталось дождаться, согласятся ли там избавить Москву от одного из СИЗО ради не оформленного ни в чьих умах нового арт-проекта.
Джентрификация —
как мелкое дворянство полюбило городские центры
Гентрификация, или джентрификация (от англ. gentry — «мелкое дворянство»), — термин из социологии, описывающий социально-экономические и структурные изменения городских кварталов с целью повышения качества жилья (и, как следствие, уровня цен на него) и покупательской способности населения. Само население этих кварталов обновляется за счет постепенного вытеснения менее состоятельных граждан более состоятельными. Термин ввела социолог Рут Гласс в 1964 году, описав процесс изменения городской среды на примере лондонского района Ислингтон, где селились семьи рабочего класса. После того как Ислингтон облюбовали представители среднего класса и стали перебираться туда семьями, его инфраструктура сильно изменилась. Грасс провела аналогию с XVIII столетием, когда мелкие дворяне после строительства канализации и улучшения качества жизни в городах стали переселяться с их окраин в центры.
Свободны от предрассудков
Нынешнее здание берлинского аэропорта Темпельгоф в имперском стиле построил придворный архитектор Гитлера Эрнст Загебиль еще в 1934 году. В 2008 году городские власти закрыли аэропорт окончательно — инфраструктура объекта морально устарела, вдобавок местные жители жаловались на шум. После нескольких лет раздумий, что с ним делать, власти решили полностью перепланировать это пространство: после завершения гентрификационного проекта «Темпельгофер фрайхайт» («Темпельгофская свобода») на месте старого аэропорта появится современный парк, ивент-центр, библиотека и, разумеется, офисы и апартаменты повышенного класса.
Трубы вверх
Лондонская электростанция Баттерси (Battersea Power Station), построенная в 1933 году, считалась в свое время самым большим кирпичным зданием в Европе, а в наше — одним из символов Лондона и его увядающей промышленности. Потрудились над ее славой, например, рок-музыканты группы Pink Floyd, изобразившие монументальную ТЭЦ на обложке альбома Animals (1977 год) в компании с огромной надувной свиньей, парящей меж труб. Угольную станцию, изрядно портившую экологию, отключили еще в 1983 году, с тех пор она подвергается воздействию всех стихий. В 2006 году весь ареал выкупила частная инвесткомпания Real Estate Opportunities (REO) за 400 млн фунтов. Компания собиралась перестроить ее под современный деловой квартал, но обанкротилась в 2011 году, Баттерси снова выставили на торги, и в мае 2012 года ее внезапно выкупил футбольный клуб «Челси», принадлежащий российскому олигарху Роману Абрамовичу. «Челси» заявил о строительстве нового клуба, но в июне 2012 года две малазийские компании объявили, что перекупили ее и инвестируют в перестройку района площадью в 15,8 га более 2 млрд долл. На месте старой станции появится новый квартал с апартаментами класса люкс, офисами, бизнес-центрами и библиотекой в 1400 кв. м, проектировать его будет в том числе и британский архитектор Норман Фостер. Сам Абрамович деталей сделки не раскрыл.
Андрей Гринев,
девелопер, идеолог «АртКвартала»
Что будет в Москве через 10 лет — и будет ли у нас как в Лондоне?
В Москве никогда не будет как в Лондоне или в Амстердаме. Более близкая нам модель — это скорее Берлин. На уровне «наполнения» обновленных районов нам надо реконструировать нашу собственную «культуру дворов». Когда я был маленьким, мы все росли во дворе — и это то, чего сейчас и нам, и особенно нашим детям очень не хватает! Наш «двор» и американский neighborhood — очень похожие явления городской среды.
Из этого понимания и родилась моя идея «АртКвартала» несколько лет назад. Когда мы начали строить на Серебрянической набережной жилой комплекс «АртХаус», с огромными потолками и лофтами, я понял, что дому тут будет одиноко, потому что район вокруг довольно унылый. Хотя это «старая» Москва, но там много ветхих домов, полузаброшенных промзон, почти нет кафе, куда хочется пойти вечером. Вдоль Яузы вообще невозможно гулять, хотя виды тут красивые и очень к тому располагают. Поэтому мне захотелось сделать пространство по районному принципу — наверху люди живут или работают, а внизу активно общаются с улицей. Захотелось, чтобы по улице ходили пешком или ездили на велосипедах. Мы посмотрели на опыт других городов. Как можно оживить район, в котором потухла жизнь? Его надо сделать привлекательным для людей творческих профессий. Они делают пространство обжитым, уютным, живым, в результате качество жизни в районе растет, он становится модным и притягательным, а через несколько лет, как естественное следствие, тут начинает дорожать недвижимость. По такой логике развивались заброшенные районы Нью-Йорка, Лондона и Берлина.
По способу принятия решений на городском уровне в процессе джентрификации нам скорее ближе даже не европейский, а китайский опыт градостроительства, где все вопросы решаются быстро, поскольку решения принимаются «вертикально». Такие глобальные урбанистические проекты в России можно реализовывать только при наличии очень жесткого дедлайна, поставленного «сверху». У нас хорошие шансы на то, чтобы проект был реализован достаточно быстро — и если тенденция будет сохраняться, за пять—десять лет мы сможем достигнуть больших результатов в виде изменения городской среды. Но джентрификация — это всегда очень долгосрочная программа.
Виктор Купрейчик
