Стиль
Жизнь Как провести чистую сделку с недвижимостью: 5 советов
Жизнь

Как провести чистую сделку с недвижимостью: 5 советов

Фото:  Sergey Alimov / Getty
Покупка дорогостоящего жилья — трудоемкий процесс, требующий глубокого анализа рынка, а также поиска возможных подводных камней. О некоторых из них мы попросили рассказать юриста Владислава Линецкого

Владислав Линецкий,
партнер и генеральный директор юридической компании «ЛигалФронт»

Элитная недвижимость требует дополнительной проверки контрагента. Премиальный рынок вторичного жилья подразумевает, что предыдущие собственники — люди состоятельные, скорее всего, имеющие отношение к бизнесу и предпринимательской деятельности. Поэтому при намерении купить дорогую квартиру у такого владельца необходимо тщательно проверить, не является ли она предметом залога, не наложен ли на нее арест и любые другие обременения. Кроме того, следует осуществить проверку собственников на предмет возможности изъятия объекта третьими лицами, кредиторами. Также стоит проверить организации, в которых собственник является учредителем или управляющим органом, на наличие задолженностей, привлечения к субсидиарной ответственности, а также убытков. Покупка недвижимости требует анализа картотеки арбитражных дел, судов общей юрисдикции, базы исполнительных производств и истории приобретения данного объекта.

Крупные сделки по покупке элитной недвижимости нельзя проводить через наличный платеж. В современных реалиях трудно представить покупку недвижимости не через аккредитив или банковскую ячейку, но бывают и исключения. Передача денежных средств «наличкой» — это огромный риск для покупателя и красный свет для оспаривания данной сделки. При возникновении признаков неплатежеспособности продавца, а также при возбуждении дела о несостоятельности доказать реальность совершенной сделки и факт передачи денежных средств очень затруднительно. В подобной ситуации наличия договора займа, расписки о передаче денежных средств, а также иных стандартных документов будет недостаточно. Придется доказывать наличие денежных средств на покупку данной квартиры, а также факт их снятия в указанной сумме.

Обращайте внимание на статус жилья. Если вы планируете приобрести элитную недвижимость в центре Москвы на первичном рынке жилья, следует помнить, что в большинстве случаев вы будете покупать не квартиру, а апартаменты. Это связано с некоторыми экономическими особенностями для девелопера: к примеру, при возведении апартаментов нет необходимости развивать инфраструктуру вокруг объекта (постройка детсадов, школ, скверов, парков). Кроме того, к ним предъявляется меньше строительных требований, например, по шумоизоляции и пр. Если для застройщика такой формат жилья сулит выгоду, то для покупателя может повлечь дополнительные расходы и неудобства: апартаменты предназначены только для временного проживания и в них нельзя сделать постоянную регистрацию; налог на имущество для собственников апартаментов выше, чем для владельцев квартир; в отношении апартаментов не действуют правила, установленные для квартир (нет регламента о «нежелательном соседстве», точных норм по шумоизоляции помещения, не действует «закон о тишине» и т. д.).

Элитная недвижимость нерентабельна. Рынок недвижимости в Москве славится своей рентабельностью. Приобретая квартиру, подсознательно вы понимаете, что сможете продать ее за те же деньги (а может, и дороже) в любое время за весьма непродолжительный срок. Однако, приобретая элитное жилье, стоить помнить не только о высокой цене на объект (что само по себе снижает спрос на него), но и о том, что большинство таких квартир продаются с «дизайнерским ремонтом», а вкусы у всех разные. По этой причине рынок суперэлитного жилья не пользуется значительным спросом, а сам объект продается по цене ниже рыночной. Кроме того, так называемые «элитные» районы постоянно меняются, и лучше сделать выбор в пользу устоявшихся локаций: к примеру, таких как Патриаршие пруды и Остоженка.

Заниженная стоимость жилья очень привлекательна для любого покупателя, но также является огромным риском. Нередко продавцы ведут недобросовестную игру: продавая недвижимость, просто стараются вывести имущество, чтобы ограничить своих кредиторов в удовлетворении требований. В подобном случае при совершении сделки она будет признана недействительной, так как вам будет оказано предпочтение по отношению к кредиторам, а элитную квартиру придется вернуть. При этом ваши финансовые средства не будут возвращены, а единственным шансом получить назад деньги является только возможное включение в реестр к недобросовестному должнику.