— У вашей компании есть проекты нового строительства, однако на российском рынке вы стартовали с проектами в сфере редевелопмента, почему?

— Исторический актив в Москве пока не освоен, и у нас большой выбор. Множество зданий и сооружений прошлого и позапрошлого веков в центральной части города сегодня могут быть перепрофилированы и имеют большой потенциал.

Если говорить о скорости реализации, то это сегодня наиболее удачная ниша. Она дает возможность создания жилых объектов уровня «бизнес-плюс» и «премиум» в достаточно короткий срок в центральной части города, где запрещена точечная застройка. Доходность таких проектов выше европейской: 10-12% против 2-5%.

— Каковы критерии отбора кроме центральной локации?

— Нас волнует юридическая чистота объекта, стоимость входа и последующей реализации. Немаловажна сама возможность проведения строительных работ. Бывают хорошие здания, но на территории, мало приспособленной к стройке — фактически невозможен подъезд спецтехники или подвоз материалов. Решающим фактором при оценке площадки является возможность реализации задуманной нами концепции, в том числе юридические аспекты перепрофилирования объекта.

Мы предпочитаем работать с собственниками объектов напрямую, но это не принципиально. Владельцы не всегда адекватно рассчитывают стоимость своей собственности, умножают на среднюю цену квартиры в районе всю площадь, забывая о наших потерях на местах общего пользования, подвалах и чердаках и не учитывая необходимые вложения, в частности стоимость ремонтных работ.Наша аналитическая группа ежедневно получает информацию от различных агентств, и мы сами мониторим рынок постоянно. Оценивая здание, рассматриваем не только финансовые показатели, но на начальном этапе привлекаем к анализу и архитекторов, которые исследуют возможности создания удобных квартир, размещения дополнительных помещений.

Сегодняшняя стратегия компании подразумевает работу с объектами площадью 10-20 тыс. кв. м. При этом в первую очередь нас интересуют дома, не состоящие в охранных реестрах, но все же не типовые. Я уверен, что, будучи ухоженными и адаптированными к современной жизни, лет через 20-30 они станут исторически значимыми. Бережной работе с такими объектами мы научились в Европе, в первую очередь в Швейцарии, где достаточно строго относятся к сохранению прошлого. Там у некоторых наших объектов начала XX века охраняются фасады.

Работать с такими зданиями приятно, и даже после выхода из проекта хочется о них рассказывать. Думаю, наш «Дом на Красина» превратят в средовой памятник лет через 30.

— У вас ведь есть управляющая компания, то есть вы не то чтобы закрываете продажи и прощаетесь со зданием?

— Да, мы обеспечиваем дальнейшее сопровождение. Лишь так удается гарантировать покупателям высокий стандарт качества. В старом доме можно купить квартиру, сделать отличный ремонт, но трубы будут старые, консьержа и охрану не поставишь. Конечно, управление жильем — непрофильный для нас бизнес, но мы молодая и сравнительно небольшая компания, можем позволить себе эксперимент.

Например, мы уверены, что управляющий должен знакомиться с жильцами, поздравлять с праздниками.

— Кстати, о жителях и покупателях: есть ли различия здесь и в Швейцарии?

— В целом они похожи по уровню дохода, статусу. Единственное, здесь в последние полгода стало больше частных инвесторов, делающих покупку в защитных целях: от волатильности валют, нестабильности на банковском рынке. Многие покупатели свои апартаменты потом сдают.

В Швейцарии все устроено иначе и такие инвестиционные схемы не работают. Жилье для нерезидентов подразделяется на постоянное (residential доступно лишь при наличии вида на жительства) и жилье временного проживания (holiday). Максимальная жилая площадь в последних не должна превышать 200 кв. м, в них нельзя жить дольше 9 месяцев. Несколько апартаментов любого из этих типов нельзя купить в принципе, даже на жену или мужа, а эти два типа должны находиться в разных кантонах.

Кстати, в наших зарубежных проектах мы рассчитываем в том числе и на российских покупателей: в той же Швейцарии выбираем кантоны с рекреационной специализацией, семейные, с хорошими университетами и школами. Приезжий покупатель готов платить больше, потому что он приобретает многофункциональную недвижимость: и для детей, и для собственных приездов, по работе и для отдыха. Возвращаясь же к вопросам различий, пожалуй, есть вкусовые.

Для швейцарца апартаменты на первой линии Женевского озера с лакированным бетоном стен — идеал. Россияне, тратя двадцать тысяч швейцарских франков на квадратный метр, хотят большего. Со своей стороны, мы не приемлем лепнину и позолоту, приходится искать золотую середину. В то же время тамошний покупатель предпочитает покупать жилье с чистовой отделкой и меблировкой; в России большинство считают это излишним, хотят сами заниматься интерьером.

— Швейцарский процесс запуска такого объекта тоже, наверное, отличается?

— Да, при том что в целом сроки похожие. В Швейцарии за год надо пройти три известные структуры, а в России в десять раз больше, и в процессе могут возникать новые. На глобальном уровне Москва уже сформировала механизм, регулярно проводятся заседания градостроительной земельной комиссии, там решение принимают быстро, но дальше все сложнее. После одного согласования тебе не всегда смогут сказать, какое следующее, и, пройдя 70% пути, ты можешь на чем-то застрять. Мы тесно сотрудничаем с Департаментом внешнеэкономических и международных связей, благодаря которому наша компания вышла на московский рынок, и, опираясь на свой западный опыт, стараемся рассказывать о возможностях переустройства процедуры. В той же Швейцарии согласованиями занимаются архитекторы, все очень четко прописано, а если хочется что-то менять, например, в назначении объекта, то идешь и разговариваешь с местной коммуной. Они решают, нужна ли им еще одна гостиница или постоянное жилье и другие подобные вещи.

— А здесь хотелось бы разговаривать с окрестными жителями?

— Я уверен, что в какой-то момент город к этому придет. Я как житель и сам хочу влиять на судьбу своего дома, его окружения, высказываться по поводу открытия на первом этаже магазина автозапчастей или детских товаров, по поводу появления у меня ста новых соседей. Но прямо сейчас я не уверен в готовности общества.

У нас был прецедент, когда небольшая группа активистов требовала изменить назначение локального объекта на более интересный с их точки зрения. Однако статистика, которую подняли наши аналитики, достаточно однозначно указывала на то, что в данном случае такой поворот будет невыгодным району в целом — ни властям, ни оставшейся части населения, которую именно этот объект устраивал, но среди активистов их не было. В условиях экономической и политической нестабильности в любом районе такие прецеденты имеют место, поскольку конкретные люди, используя общественные слушания, превращают их в инструмент предвыборной агитации. В итоге проекты зависают, город и район не получают хороший объект, а инвестор и девелопер — доход.

— В каких еще странах вы хотите заниматься редевелопментом?

— Мы проводим ежемесячный мониторинг европейских объектов, но там все еще ощущается экономический спад, за исключением разве что Британии и Швейцарии. Отдельное внимание уделяем Франции, но что-либо анонсировать рано. Также смотрим на объекты в Италии.

— Редевелопмент в принципе европейская история. Сложно представить этот процесс, например, в Турции.

— В Стамбуле принята государственная программа, город быстро согласовывает все проекты в этой сфере. Кстати, там даже в эконом-классе есть смотритель дома, который знает ваши предпочтения, например, по жирности молока и приносит его с утра. Мне это всегда импонировало. Но сам по себе рынок сложный, город чрезвычайно неоднородный и разный.

— А какой кейс из всего вашего международного набора кажется наиболее увлекательным?

— Хочется назвать наш проект «Дом на Большой Садовой», с которым мы только начинаем работать. Его построили в 1957-м году по проекту Михаила Васильевича Посохина. Там находилась компания «Монтажспецстрой», которую мы купили, реализуя план развития строительного направления компании. Дом очень красивый, входные группы достаточно просторные, высокие потолки, хорошее состояние. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими модными домами о сотрудничестве по этому проекту. Планируется, что интерьерные решения, включая отделку и мебель, будут разработаны известным модным дизайнером, чтобы стиль проекта выдерживался вплоть до зубной щетки.