— Алексей, московский проект, вот этот «Дом на Красина», все эти апартаменты и тема реновации старых зданий — она уникальная?
— Нет. Но сама история абсолютно московская. Для Москвы и про Москву. Мы внимательно изучили все возможности, которые доступны на московском рынке. Эта ниша, редевелопмент старых зданий, перспективная и будет очень востребована в самое ближайшее время. Могу точно сказать, что для компании, основной офис которой находится в Швейцарии, это направление не новое, опыт накоплен достаточный, а сегмент новый, для Москвы достаточно новый.
Прежде чем стартовать в России, мы изучили проблему реновации зданий на примере европейских городов: Монтрё, Женева, Цюрих, Мюнхен, где много старинных домов 1800-1900 годов постройки. Узнали, каким образом проходит процесс перевоплощения ветхого здания в абсолютно новый объект. Так вот, у объектов, выводимых из офисного или промышленного назначения, потрясающие перспективы, у них прекрасный конструктив, архитектура, и без нарушения внешнего облика можно сделать отличный проект.
В Европе все просто. Там практически в любом городке есть ярко выраженный исторический центр, там есть нестандартные дома, они не очень большие: для полноценной гостиницы — мало, для хостела — много, да и под хостел отдавать их откровенно жаль. Но это хороший потенциал для частного, семейного бизнеса. Там инвестор покупает себе этот дом, делает ремонт и отдает обновленное здание управляющей компании, которая использует его как апарт-отель. Инвестор получает доход, управляющая компания — свой процент. Никаких административных проблем, чистый бизнес. Или, что еще больше распространено, это небольшой семейный бизнес, который может потом передаваться следующим поколениям.
— А что с Москвой? Что здесь не так?
— Москва имеет огромный потенциал по развитию своего центра. В застройке центра города преобладают административные здания. Есть целые кварталы типа Китай-города, где никто никогда не жил. Случайный человек, тот же турист, попав туда, ничего не видит кроме серых страшных громадин, которые к тому же генерируют сумасшедший автомобильный трафик. И получается, что центральные районы находятся в осознанной изоляции от всего остального города. А это лицо города, его витрина. И чем больше здесь будет гостиниц, удобств для туристов и особенно для жителей, тем больше пользы для города. И тем меньше людей будет считать Москву хмурой и негостеприимной.
Сейчас городские власти начали делать велосипедные дорожки, пешеходные улицы, но это еще полуфабрикат. Туристам нужно, чтобы до того же Кремля и прилегающих к нему улиц было просто добраться. Пешком. По дороге купить сувениры, помолиться и вкусно покушать. И не только итальянскую еду. Пока для этого нужно снять номер в дорогом отеле за очень приличные деньги или ехать к достопримечательностям из спального района. А у нас, кроме Кремля, Большого театра, Арбата и высоток с видами, больше нечего монетизировать. Москву воспринимают как набор стандартных витрин. Это очень обидно и однобоко. У нас прекрасный и многогранный город. Жителям и туристам должно быть тут комфортно. Во всем. Так давайте работать в этом направлении.
— И что удалось поменять лично вам, какой шаг стал первым?
— «Дом на Красина». У него интересная история. Планировалось строительство трех корпусов в дворцовом стиле. То, что мы видим сейчас, — это средний корпус, остальные не были построены. Он 1937 года постройки, сдавался прежними собственниками под офисный центр по трехмесячным договорам, 500 человек каждый день работали в этом офисе, то есть нагрузка на окружающую инфраструктуру была сумасшедшей. Внутренние помещения были в ужасном состоянии, вокруг помойка. При этом у здания отличный потенциал, сумасшедший конструктив, толщина кирпичных стен — почти метр. Мы восстановили фасад в соответствии с изначальным проектом, обновили «начинку», сделали благоустройство — мы вернули его душу, он снова начал жить. И украсил район.
Что касается нагрузки, в доме 136 квартир с коэффициентом 1,4 (то есть в среднем полтора человека на квартиру): это 190 человек, в 2,5 раза меньше, чем было. Получается, что мы разгружаем район. И у тех, кто поселится в этом доме, будет совсем другое к нему отношение. Когда мы начинали здесь строить, к нам приходили бабушки и дедушки обеспокоенные узнать, что мы замышляем. Но когда сняли леса, всем сразу стало понятно, что будет, и ни один человек больше не выражал беспокойства.
— А внутри, в дизайне апартаментов, вы обыгрывали историю дома, его прошлое или все-таки выбрали современный проект?
— Изначально это был дом генеральский, для высшего офицерского состава НКВД. В 70-х пристроили еще одну «коробку». Планировка была такая: две четырехкомнатные квартиры на этаж, за основу взяли именно эту компоновку. Историческая составляющая будет отражена в кафе (старые фото, артефакты) на первом этаже, для жителей, оно не будет для улицы работать. При разработке планировок брали за основу именно старые планировки. Привнесли, конечно, и опыт современный европейский.
Не так, как в наших многоэтажках, где в свой уютный микромир с хорошим ремонтом приходится пробираться через мрачные грязные лестницы, убогие коридоры. У меня рядом с квартирой на юго-западе, где я живу, один из соседей поставил мопед, и из него капает бензин, мало того, он всегда может упасть и придавить кого-нибудь. У меня маленькие дети, я волнуюсь за них. Я пытаюсь решить этот вопрос, но натыкаюсь на стену непонимания. Та же ситуация с магазинами: либо бюджетные, либо никакие. Поэтому я купил квартиру в «Доме на Красина» и буду здесь жить.
— А вся эта история с повышением налога на недвижимость, и на апартаменты в том числе, который будет таким большим, что напрочь загубит целевую аудиторию?
— Тут все довольно просто. У правительства Москвы большие бюджетные расходы, много инфраструктуры строится, и надо где-то деньги брать. Пока шла большая стройка, бюджет наполнялся. Сейчас строительство ограничено, хотя бизнес по-прежнему готов вкладываться в стройку. Отсюда налоговые изменения. Повышение налогов касается не только апартаментов, но и всей другой недвижимости. На прошлой неделе пришел покупатель, спрашивает: «Сколько у вас эксплуатация стоит?» Я говорю: «165 рублей за квадратный метр в год». — «Это дорого». — «Но мы тебе говорим честную цифру с налогом на землю, участок, взамен ты получаешь закрытую территорию и кучу других преимуществ». — «У меня сейчас 50 рублей за квадрат, зачем мне переплачивать?» Предложил сходить вначале в домоуправление или в ТСЖ и узнать, какая цифра будет на следующий год. Прошло пару дней, звонит он такой слегка ошарашенный и говорит: «180 рублей будет за квадрат…»
Надо понять и принять одну простую вещь. Москва — очень дорогой город, и с каждым годом жизнь в нем будет дорожать. Здесь будет дорогой въезд, дорогие машиноместа, дорогие парковки и высокая «коммуналка».
— Вернемся к реновации. Много ли на территории города таких объектов? И как их можно охарактеризовать?
— Это должно быть красиво, экономически целесообразно, креативно и удобно с точки зрения конечного потребителя. Никаких серых коробок не должно быть. В краткосрочной-срочной перспективе рынок очень конкурентный, и каждый фактор, могущий добавить привлекательности нашему объекту, будет рассматриваться пристально и тщательно.
В качестве инвестиций рассматриваем отдельные здания внутри ТТК или исторические, которым больше 50 лет. Дело в том, что мне нравится, как строили до конца 60-х, а после — нет.
Показательный случай. На последней EXPO REAL на стенде Москвы крутилась презентация города. Виды, высотки, «сити», и треть ролика — про новое строительство. Стоим с партнером, разговариваем, он спрашивает: «Что это такое? (Проекты в Новой Москве — комплексная застройка.) У вас гетто строится?» В Европе подобные проекты рассматриваются как жесткий эконом и социальное жилье и для потенциальных инвесторов скорее некий отталкивающий фактор.
В то же время, показывая свои проекты, видим полное понимание и хорошее восприятие того, что мы делаем. И, что более важно, видим его у наших покупателей и арендаторов.
— Только жилыми объектами заниматься будете?
— Конечно, нет. Я вижу для нас несколько перспективных направлений: апартаменты ¾ мы будем работать с ними, нам очень интересен гостиничный сектор, сейчас планируем приобретать еще два объекта, это будут гостиницы.
Компетенций нашей команды достаточно, чтобы работать и в гостиничном сегменте, и в ритейле, и в бизнес-центрах. МФК и ТЦ — вообще родная история. В складах, правда, мы не специалисты, и в «загородке». Однако, мы ориентируемся на рыночные показатели и четко отслеживаем ситуацию на рынке. Недвижимость — это не горячие блинчики, здесь спешка не нужна.
Имея несколько вариантов выхода из каждого проекта, и на любом этапе, мы комфортно себя чувствуем и всегда открыты новым возможностям и предложениям.
— А что с пресловутым административным фактором? Многое ли зависит от решения властей?
— Да, зависит довольно много. Но вот какой интересный момент. Я пришел в этот сегмент из совсем другого рынка — коммерческой недвижимости — и абсолютно не знал правил игры в Москве. И я заметил, что, несмотря на сложившиеся стереотипы, руководство города абсолютно доступно для общения.
Поделюсь своими наблюдениями: абсолютно доступен Хуснуллин, он активно выступает на массе мероприятий, не стесняется, общается со всеми, кому это интересно. Приходит с помощниками, и ты можешь быть уверен, что твой вопрос рассмотрят и он попадет к нужному человеку. Целый ряд городских чиновников, префектов, глав управ доступны для общения и без проблем готовы обсуждать проекты и рекомендовать лучшее решение. Большой плюс — социальная активность местных жителей. Активно формируется местное сообщество. Есть с кем говорить при формировании проектов.
— А есть ли инвесторы, которым интересна идея «присесть» на этот поток? В чем их профит?
— Вот недавно приходили одни: хотят купить 20 квартир, а потом отдать их в управление и получать доход. Ежемесячная аренда в среднем по району — от 85 до 110 тысяч рублей. Достаточно вложиться в покупку 2-3 квартир, и неплохой пассивный доход обеспечен. Можно, кстати, и в валюте фиксировать: мы ведем переговоры с американцами, они хотят получать долларовую прибыль.
— Несколько слов о целевой аудитории. Кому это нужно?
— Мне. Покупают апартаменты такие ребята, как я. Это второе жилье. У меня все движение, вся рабочая активность — в центре города, и очень удобно базироваться неподалеку, чтобы не тратить часы на поездку до дома.
Это также улучшение жилищных условий для жителей района: захотелось лучше, больше, чтобы потолки высокие и окна огромные.
Еще одна история — подрастающие дети. Выросла дочка, подрос сын — надо им отдельную площадь. Следующее направление — служебное жилье, компании покупают квартиры для сотрудников. Покупают бизнесмены из других городов, у которых бизнес связан со столицей, и, как следствие, — постоянные командировки, переговоры.
И, конечно, очень активна инвестиционная составляющая. Недвижимость, особенно такая, как у нас, — это хорошее консервативное вложение. С учетом относительно невысокой стоимости входа это интересно частному инвестору с небольшим объемом средств. Точно не потеряют, а мы и заработать поможем. Для сдачи в аренду — идеально. Сервис и обслуживание мы обеспечиваем, площади комфортные, местоположение отличное.
Ну и, собственно, хотите быть соседями — welcome!
Текст: Федор Чистов
