В первой половине XX века огромное количество усадеб западноевропейского дворянства приходило в упадок и владельцы (старые или уже новые), желая сохранить здания, да еще и по возможности извлечь выгоду, переделывали их под новые нужды, как правило, под гостиницы. Гостиницы часто служили именно для того, чтобы погостить, порой несколько месяцев, а не просто пережить день-другой в командировке или недельку отдохнуть на море. И апартаменты, которые создавались внутри этих бывших усадеб, были по планировке и назначению нередко больше похожи на квартиры, чем на гостиничные номера.
Именно тогда был отработан опыт внутренней перепланировки здания, обновления коммуникаций при сохранении исторического облика дома, опыт, который потом распространился на европейские и американские города, а некоторое время назад пришел и в Россию. Сейчас, если центр города с историей не выглядит потрепанным и безжизненным, это наверняка результат редевеломента старых зданий, когда те обретают новую жизнь — порой с новыми хозяевами, порой с теми же.
Следующий этап, когда понятие «редевелопмент» прочно вошло в лексикон тех, кто занимался недвижимостью в Европе и Америке, наступил через несколько лет после Второй мировой войны. Он был связан, прежде всего, с перестройкой промышленных зданий. 1950-1960-е годы стали периодом, когда промышленность уходила из городов. Но от того чтобы просто снести бывшие цеха и построить на их месте жилье, удерживало несколько факторов. Во-первых, экономический: часто дешевле было перестроить, чем возводить заново. Во-вторых, фактор уважения к истории. Европа была так разрушена войной, что отношение людей к старым зданиям изменилось. «Сохранение исторического облика» перестало быть чудачеством, став убеждением, которое разделяли почти все. В тот период были отработаны технологии перепрофилирования не отдельных зданий, а больших территорий, районов, когда на месте обширных промзон возникали целые кварталы жилья, музеи, рестораны, парки.
Следующая большая волна снова была связана с изначально жилыми домами, которые подвергали обновлению и редевелопменту. Крупные города все чаще сталкивались с двумя пересекающимися проблемами: ветшающим историческим центром и отсутствием места под застройку в наиболее престижных районах города. Знакомая сейчас москвичам и питерцам ситуация. Решение вопроса было только одно: всячески стимулировать реновацию или редевелопмент зданий. Ситуация осложнялась тем, что в этих старых домах жили люди и они должны были покинуть свое жилище либо навсегда, либо на время ремонта.
Подходы к решению этой проблемы разнились от весьма мягких к жильцам (временное жилье на период ремонта и возвращение в престижный центр в уже отремонтированное здание по его окончании) до довольно жестких (это, прежде всего, американский подход), когда ставился ультиматум: либо вы уезжаете в другое предоставленное жилье, оставляя этот дом муниципалитету, который позже выставит его на торги, либо организуетесь и делаете капитальный ремонт за свой счет. Мало в каком доме соседи были настолько сплоченными и богатыми, чтобы организоваться и провести реновацию дома самостоятельно. Так исторический центр освобождался от прежних жильцов, а в домах можно было проводить уже любое изменение внутренностей, не оглядываясь на прежнюю планировку.
Когда нужно провести перестройку здания, сохранив исторический облик и хотя бы часть исторического интерьера, да еще и в плотно застроенном центре, где любое движение строители должны делать предельно аккуратно, это очень непростая задача и очень недешевая. И даже перспектива последующей продажи обновленного жилья как элитного не всегда может привлечь застройщика. Поэтому, как правило, в случае сохранения облика здания, которое городские власти считают важным, в странах Европы и США застройщику предоставляются значительные налоговые льготы. Они составляют обычно от 20 до 40% общего объема выплат в бюджет, которые должен сделать застройщик, продав или сдав в аренду обновленное здание.
Такие налоговые льготы — общемировая практика. Но есть и дополнительные меры поддержки, которые осуществляют некоторые города. Например, Вена — город с историей, с огромным количеством старинных зданий, которые составляют единую уникальную среду, привлекающую в столицу Австрии множество туристов. Около 150 тысяч апартаментов (или примерно одна шестая от нынешнего количества жилых помещений в городе) были подвергнуты редевелопменту с помощью специальных программ правительства Австрии и муниципалитета Вены. Кроме того, десятки тысяч апартаментов были обновлены и реконструированы частным порядком. Вена постаралась объединить лучшие примеры других городов Западной Европы, чтобы изменить город к лучшему и провести грандиозный по масштабу редевелопмент жилья самого разного уровня.
В это сейчас сложно поверить, но в начале программы в не таком уж далеком 1984 году 300 тысяч жилых помещений (или 40% всего жилого фонда города) были квалифицированы как «устаревшие», что означало, помимо прочего, отсутствие непосредственно в квартире водопровода или канализации или того и другого вместе. Правительство приняло два закона, которые определяли для Вены путь «мягкого обновления». Особенностями были как можно менее затратный редевелопмент и отказ от принудительной смены владения, а также огромные, в некоторых случаях (когда речь шла о жилье в бедных районах) доходящие почти до 100% стоимости редевелопмента, государственные субсидии.
Параллельно государственной программе шел процесс и частного редевелопмента, преимущественно он затронул коммерчески привлекательный центр — там здания меняли собственников и функцию, превращались в апартаменты высокого класса, гостиницы, рестораны, галереи. В результате Вена сейчас — блестящий туристический центр с фешенебельным и атмосферным историческим центром, где ничто не напоминает о том, что еще тридцать лет назад во многих домах удобства были только в общем коридоре, а то и на улице. Венский опыт считается одним из самых удачных в мире по части редевелопмента как жилых зданий (и тут можно приводить в пример весь центр), так и промышленных (таких как знаменитые венские газгольдеры, ставшие символом того, как старое обретает новую жизнь).
Для Москвы и Санкт-Петербурга подобный опыт актуальней, чем кажется. В одном только ЦАО Москвы сейчас около 180 зданий, из которых жильцов вынуждены были отселить из-за ветхости. Общее количество требующих реновации домов в центре как Москвы, так и Питера исчисляется сотнями. А сколько еще не ветхих, но явно заслуживающих лучшей участи домов, которые были созданы, чтобы украшать город, но сейчас влачат жалкое существование. Мы сейчас подошли к тому самому рубежу, на котором крупные западные города осознали необходимость масштабного редевелопмента исторического центра и приняли масштабные программы по поддержке тех, кто готов давать новую жизнь старым зданиям, решая проблему с нехваткой жилья и площадок под застройку.
