Тогда представлялось, что апартаменты могут быть только в Москва-Сити в дополнение к тамошним пятизвездочным гостиницам, а великое произведение конструктивиста Моисея Гинзбурга (Алексей — его внук) для этого слишком старо. Впрочем, с тех пор формат стал мыслиться шире, прошел некоторую демократизацию, рынок апартаментов сегментировался так же, как и рынок обычного жилья. Но любопытнее другое: если в прошлом десятилетии слово «апартаменты» служило лишь формальному описанию вида собственности с некими ограничениями прав владельцев, то теперь оно приобрело дополнительное значение культурной категории. Одна из ключевых причин — обращение рынка к теме редевелопмента исторической недвижимости. Такие объекты автоматически заставляют говорить о понимании покупателем ценности истории, о ее культивировании.
Первый толчок дала актуализация темы лофтов в бывших промышленных зданиях, где апартаменты с финансовой позиции самый логичный формат. Рекламщики тут получили в руки мощный инструмент — всю западную мифологию джентрификации индустриальных территорий, когда на первом этапе их осваивали творческие люди, включая знаменитостей, а потом туда уже приходила респектабельная публика. В России первую часть попытались проскочить и сразу перейти к элитному сегменту. Получилось не очень, но сам процесс запустился. Благо в постсоветской Москве много «прома» оказалось прямо в центре города, а влияние местоположения на ценообразование и классность (а соответственно, на интерес покупателей) здесь велико как нигде. К тому же для покупателя, зачастую трудно уживающегося с современными архитектурными изысками, старые стены, адаптированные к современному уровню комфорта, оказываются хорошим компромиссным решением. Тем более исторический дом и центр города — наиболее логичная связка на уровне обычного человеческого восприятия градостроительного устройства.
«Опыт, накопленный в мире, предлагает богатейший ассортимент подходов к «конверсии» таких зданий: от предельно бережной реставрации до интервенции авангардной архитектуры, — говорит Марина Хрусталева, координатор общественного движения «Архнадзор» и соучредитель Центра капитализации наследия. — Апартаменты можно устроить везде. Примеры газгольдеров в Вене, элеваторов в Нидерландах доказывают, что любые постройки способны к реинкарнации. Московские примеры пока скромнее, и нередко понимание «фишки» таких объектов уступает стремлению выжать из территории побольше квадратных метров». И все же, отмечает Марина Хрусталева, есть удачные прецеденты, где девелоперы извлекают максимум из символического капитала исторических объектов изначально нежилого назначения.
Впрочем, современный московский рынок апартаментов уже давно вышел за рамки промышленных зданий. Вот и дом Наркомфина, спустя долгое время и уже без Гинзбурга, кажется, все же собрались реставрировать, превращая в дорогие апартаменты. Хотя конструктивистский период у девелоперов не в чести — на рынок в первую очередь выводятся апартаменты в доходных домах начала прошлого века. Также популярны гостиницы позапрошлого столетия и не столь уж древние сталинские довоенные здания. Эти три разновидности объединяет перепрофилирование под конторы в советское время, то есть сейчас речь идет о возвращении функции.
«Тут основная задача — наполнить историческое здание инженерией, отвечающей современным требованиям потребителя, не меняя архитектурного облика», — говорит директор департамента реализации проектов Rossmils Андрей Дмитриев. Они работали и со «сталинкой» на улице Красина, и с более ранним объектом в районе Лубянки. Статус памятника культуры и истории добавляет элитности, но и ограничивает. Например, охранное обязательство не позволяет сделать подземный паркинг. Важна даже организация внешней подсветки. Так, в проекте «Шереметьевского подворья» на Никольской улице выбрали светодиодные лампы, небольшой размер которых позволил минимизировать вмешательство в архитектуру. «Охранные обязательства касаются сохранения ценных элементов здания: фасадов, лепнины, колонн, лестницы», — поясняет главный архитектор проекта реставрации Борис Савин.
В то же время все архитекторы в один голос утверждают важность таких проектов, дающих возможность присутствию в истории города. «Пространство исторического города — это огромная ценность. Иметь возможность внести в него актуальную функцию, сделать его живым доставляет огромное удовольствие», — говорит Алексей Гинзбург, в чьей мастерской занимались и реконструкцией административных зданий 1950-х годов на промышленной территории, и дореволюционными доходными домами.
