Он пытается расширить понятие обычной квартиры, он думает о пространстве для жизни: просторном, трансформируемом, не зажатом в рамки жесткой планировки и низких потолков. И тут довольно быстро оказывается, что традиционные жилые комплексы готовы предоставить все это в лучшем случае покупателям пентхаусов. Но сейчас ситуация постепенно меняется благодаря появлению на рынке нового формата жилья — формата, который объединяет в себе преимущества жилых и нежилых помещений.
Апартаменты — продукт, который довольно широкое распространение приобрел на Западе, а в России только сейчас набирает популярность. Его можно считать уделом крупных городов с историей: там туго с площадками под новые проекты, зато есть много красивых домов, в том числе и промышленного назначения. Понятие апартаментов довольно широкое. Это могут быть и жилые помещения в новых зданиях, которые в целом имеют коммерческое предназначение (например, офисная башня, в которой верхние этажи продаются частным лицам), и помещения в зданиях, которые претерпели значительную трансформацию. Последний случай особенно популярен в крупных городах развитых стран, где деловой и культурный центр давно застроен и обрести новое жилье можно, только дав старым домам новую жизнь. Апартаменты в таких условиях становятся все более привлекательными и для застройщиков, и для жителей города.
Для девелоперов этот сегмент недвижимости стал незаменимым из-за дефицита участков под застройку, особенно жилую. В последние годы появление в престижном районе Москвы нового жилого комплекса — редкость из-за нового подхода к градостроительной политике. Терпимость столичных властей к точечной застройке в пределах Садового кольца стремится к нулю. Да и за его пределами с площадками и согласованиями все сложно. Приходится идти туда, где все уже построено. «Рынок апартаментов в Москве имеет хороший потенциал для развития за счет редевелопмента и реновации старого фонда. Офисные и административные здания, которые имеют хорошую транспортную доступность, расположенные в центральных районах города, внутри Садового кольца и ТТК, имеют право на вторую или даже третью жизнь в качестве объекта жилого или гостиничного назначения», — говорит Алексей Могила, глава российского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmills Investments.
Апартаменты располагаются в зданиях, которые официально к жилому фонду не относятся. А строительство нежилых помещений не требует следования такому большому количеству ограничений и стандартов, которые предъявляются к жилым комплексам. Часто не нужно даже ничего возводить — достаточно найти здание, которое располагается в удачном районе и подходит для радикальной перестройки, то есть превращения в современный дом с историческим обликом. В таких проектах снижается общее давление бюрократии при согласованиях, что упрощает задачу застройщика и снижает издержки. Кроме того, апартаменты — это всегда более «маржинальная» ниша. Меньше четверти всех апартаментов в Москве относится к эконом-сегменту. К бизнес-классу относится 53% апартаментов, а 23% — это премиум.
Зачем апартаменты нужны застройщикам, понятно. Но зачем они покупателям? Тем более если учесть одну их особенность: в них нельзя прописаться, ведь они формально не относятся к жилому фонду. Однако для все большего количества покупателей этот довод перестает быть решающим. У апартаментов две главные группы владельцев. Это, во-первых, люди опытные и притязательные, те, кто уже решил квартирный вопрос в обычном его понимании и хочет чего-то большего. А во-вторых, те, кому нужно красивое и удобное жилье в хорошем районе. Первая группа покупает просторные апартаменты, вторая — небольшие студии (на рынке встречаются даже предложения площадью менее 30 кв. м). В эти группы входят и собственники бизнеса, и топ-менеджеры, и экспаты, и люди творческих профессий, и частные инвесторы, сдающие впоследствии жилье, и даже компании, которые выкупают апартаменты, чтобы предоставить их менеджменту, приезжим специалистам или использовать для презентаций, приемов и прочих мероприятий.
Как можно видеть, целевые группы покупателей апартаментов — люди, которые либо желают качественно нового стиля жизни, либо хорошо умеют считать деньги, либо те, кому свойственны оба эти качества. И, как правило, это те люди, которым не нужно иметь регистрацию в реальном месте жительства, так как они выбирают и медицинские, и образовательные учреждения не по принципу территориальной близости.
Предки наши хорошо понимали, как важно ощущение воздуха в доме. Поэтому дома, которые обрели вторую жизнь, выгодно отличаются высокими (до 4 м, а иногда и выше) потолками и, соответственно, высокими окнами. Более того, в случае с апартаментами возможно панорамное остекление, которое использует современные технологии теплосбережения и не входит при этом в противоречие со строительными нормативами. В апартаментах есть возможность сделать дом своей мечты, отталкиваясь от реальных и весомых ограничений, которые, с одной стороны, полностью соответствуют современным нормативами и СНИПам для жилых пространств, а с другой — дают возможности для творчества и самореализации. Поэтому апартаменты — удел искушенных людей. Тех, для кого решить квартирный вопрос — значит создать идеальное пространство для жизни, а не просто расширить жилплощадь.
Парадоксальным образом, апартаменты — еще и удел бережливых. И причины здесь те же самые, из-за которых апартаменты полюбили девелоперы. В отличие от традиционного жилья, расположенного в том же районе, но построенного в начале этого, а иной раз и в конце прошлого столетия, апартаменты оснащены новейшими инженерными системами, имеют лучшие и более современные планировки, и, конечно, не стоит забывать о дополнительном сервисе для жильцов. То есть покупатель получает товар более высокого уровня, но за меньшие деньги. Такие особенности, как очень высокие потолки и окна, террасы, двухуровневые планировки, дополнительный сервис, характерны для элитного жилья. В случае же с апартаментами подобные характеристики могут встречаться уже в бизнес-классе.
Москва переживает сейчас сложнейшую трансформацию, многое перенимая у других мировых столиц. В числе заимствований и новый формат жилья, который, глядя на опыт городов Европы и Америки, можно назвать гарантированно успешным. В Москве в него уже поверили те, кто более искушен и хорошо умеет считать деньги. Таких людей называют трендсеттерами. Они задают тренды, которым следуют затем все остальные. И они же по праву первых получают от них больше остальных.
