Формат апартаментов существует в Москве лет пять, однако объем предложения составляет уже треть всего первичного рынка жилья. Причем если вначале о них писали как о своеобразном классе жилья — вот элитный, вот «бизнес», а вот апартаменты, то теперь ценовая сегментация «втянута» внутрь формата. Там тоже есть «бизнес», «элит», «эконом», «комфорт». В результате отчеты риелторов становятся запутанными из-за повторов одной и той же дифференциации на разных уровнях: вот бизнес-класс, а вот бизнес-класс апартаментов. Если добавить к этому еще и различие по размещению в исторических и новых зданиях, то получится уже такая сложная конструкция, в которой можно разобраться, только если выделить апартаменты в полноценную новую нишу — очень важную и заметную на рынке.
Произошедшее 11 ноября уточнение закона с приравниванием апартаментов к гостиничной недвижимости выглядит естественной реакцией внешнего регулятора, не желающего выходить за рамки сложившегося порядка. Власти пытаются простейшим образом сохранить привычную матрицу, которую сегодняшний объем и разнообразие предложения по апартаментам нарушают. Этот объем уже сложно списать лишь на простоту производства апартаментов со стороны строителей: их бы не стало до такой степени много, если бы не растущий спрос. Понятно, что покупателей привлекает ценник, который обычно ниже, чем у квартир аналогичного качества. Это значительное преимущество, но, очевидно, этим причины покупки не исчерпываются — уж слишком быстро апартаменты ворвались на рынок. Это заставляет думать, что они не только выгодная покупка, но и нечто такое, что отвечает на многие прежде остававшиеся без ответа запросы покупателей, лежащие не в чисто коммерческой, а в культурной, идеологической плоскости.
Любопытное совпадение: те же пять лет в общественном пространстве существует активный разговор об урбанистике — термине, дотоле звучавшем лишь на профессиональных площадках. На обывательском уровне современная урбанистика относится к давно известному в русском языке понятию «градостроительство» (за время бесконечных сражений с генпланом Юрия Лужкова это слово москвичи выучили) примерно так же, как апартаменты к жилью. И то, и другое междисциплинарные, пограничные случаи. Урбанисты стараются работать со сложившейся городской тканью, усложняя ее, детализируя, внося разнообразие. Таким образом они уничтожают монофункциональность, отменяют логику детского стишка: «это стул — на нем сидят, это стол — за ним едят». За столом теперь можно работать, развлекаться и вообще теперь есть столы-трансформеры, которые умеют превращаться в другой предмет мебели. Так и в городе: при правильном подходе спальных районов больше нет — в них появляются свои достопримечательности, важные для всего мегаполиса, здесь есть, где поработать, куда пойти за современным искусством и т. д.
Собственно, и сама квартира для многих стала отчасти служить и развлекательным центром, и офисом: технологический прогресс и развитие невиданных прежде профессий стимулируют и удаленную работу профессионалов, и удаленный контроль владельца бизнеса за всеми процессами. В этой логике становится понятен расцвет апартаментов: это тот формат, в котором наконец соединились редко соотносящиеся друг с другом повестка рынка недвижимости и архитектурная повестка дня. Понятно, что запрос на такое совмещение был со стороны наиболее продвинутой публики. Покупатели апартаментов могут и не увлекаться урбанистикой, но они ощущают, что подход к образу жизни и к пространству для жизни меняется так же, как меняется темп и содержание их будней и выходных дней. А в современном обществе такие изменения могут происходить очень быстро, и существовавшие прежде форматы жилья не отвечали этим тенденциям в полной мере.
Недаром, отвечая на вопросы о портрете покупателя апартаментов, аналитики обязательно упоминают креативность и любовь к урбанизированной среде, описывают покупателей как людей, имеющих хороший вкус, ценящих историческое окружение и не боящихся экспериментов: «Ему необязательно быть экспертом в архитектуре, но интересоваться историей здания и места он наверняка будет». Поэтому при реконструкции особое внимание уделяется сохранению или восстановлению исторических элементов. «На Лубянке в историческом здании были отреставрированы мозаичные своды и восстановлена прочая отделка помещений. В каких-то случаях, как, например, в «Доме на Красина», восстанавливать внутри уже было нечего. Поэтому мы ориентировались на первоначальные идеи и чертежи архитектора», — рассказывает Андрей Дмитриев, директор департамента реализации проектов Rossmils.
«Апартаменты эконом- и комфорт-класса в основном приобретают молодые семьи для проживания, инвесторы, а также в качестве отдельного жилья для студентов или родителей-пенсионеров, — рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. — В бизнес-классе апартаменты часто приобретаются в качестве второго дома (семейными топ-менеджерами и руководителями среднего звена). Например, семья живет в загородном доме и есть необходимость ездить ежедневно на работу в город. В элитном классе портрет покупателя апартаментов мало отличается от покупателя квартир».
Апартаментами в реконструированных исторических зданиях часто интересуются творческие личности, художники, актеры, так как это жилье в зданиях «с историей». Стоит отметить, что история у них не только внутри, но и вокруг: по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», 48% сегодняшнего предложения апартаментов сконцентрировано в ЦАО. То есть они находятся в полноценном городском окружении с выстроенной инфраструктурой и сложившимся, даже если неосознанно, местным комьюнити. Именно поэтому оно так агрессивно сопротивляется новой точечной застройке, но легко принимает восстановление и приспособление.
В результате люди, вселяющиеся в реконструируемые объекты, которые кажутся привычной частью города, воспринимаются со стороны старожилов хоть и новичками, но не чужими. Это важный аспект для тех, кто стремится к современному городскому стилю жизни, соединяющему глобальность и локальность, кто хотел бы хвалить свой район и чувствовать себя его органичной частью. Можно предположить, что такие люди более открыты к формированию полноценного соседского сообщества, на дефицит которого в среде мегаполиса сейчас так часто жалуются.
