Как превратить историю и архитектуру в бизнес. 5 проектов «Ключа»
Российская сеть гибких офисов «Ключ» не только создает рабочие пространства в крупных бизнес-центрах, но и дает новую жизнь пустующим особнякам и зданиям в центре города благодаря проектам ревитализации. Ревитализация — это смена функционального назначения и полная реконструкция зданий. Ее основная задача заключается в раскрытии новых возможностей старых территорий с сохранением их самобытности и аутентичности. «Ключ» находит особняк или историческое здание и предлагает его владельцу рабочую операторскую модель: проектирует гибкие офисы, разрабатывает архитектурный и инженерный проект, подгружает собственную IT-систему, находит резидента и берет на себя управление и сервис.
Как это работает
CEO «Ключа» Георгий Голенев
- «Ключ» начал заниматься ревитализацией в условиях дефицита коммерческой недвижимости на рынке. Город не успевал вводить в эксплуатацию необходимое количество бизнес-центров, где могли бы разместиться компании. Мы нашли альтернативный путь: всего за полгода запускать готовые рабочие пространства на базе зданий, которые функционировали иначе, например фитнес-клубов или гостиниц. За годы работы ревитализатором «Ключ» накопил уникальные профессиональные знания и опыт. Мы работаем с объектами, с которыми никто другой бы не справился.
- В выигрыше от ревитализации оказываются все: «Ключ» имеет в активе новую площадку, собственник — приносящий доход бизнес, резидент — оригинальный офис, а Москва — новую точку притяжения деловой активности.
- Здания для проекта выбираются двумя путями. Первый — мы сами находим интересную локацию и договариваемся с собственником. Это можно назвать рыночным инсайдом. Второй — собственник понимает, что самостоятельно не справляется со своим объектом, и обращается в «Ключ».
- «Ключ» не работает по гайдлайнам: мы не делаем каверы на самих себя. Каждая наша локация всегда индивидуально и глубоко проработана: само здание диктует, в какой модальности нам общаться. В отдельных элементах можно прочесть бренд «Ключа». Но на глобальном уровне каждая площадка — это всегда что-то новое и оригинальное.
- Можно выделить три основные сложности работы. Первая — инфраструктурная ограниченность площадки. Здания строились в расчете на определенное функциональное назначение и не были готовы к офисным нагрузкам: плотности, разнонаправленным потокам, интуитивной навигации. С одной стороны, это создает сложности для проектирования и реализации, с другой — помогает сформировать необычное взаимодействие с пространством конечному пользователю. Вторая сложность — создание инженерной и архитектурной концепции. Нам нужно придумать и разработать проект так, чтобы вписать его в технические и исторические особенности и ограничения локации. И, конечно, соблюсти все нормы по пожарной безопасности, воздуху и свету. И третье: на старте проекта сложно представить его конечный результат. Сама историческая локация периодически подбрасывает нам новые вводные, которые мы обязаны учесть и как-то обыграть. Например, окно во весь этаж на Кузнецком Мосту или лестница, пронизывающая здание, на Таганке.
- Собственник зачастую не знает, как использовать потенциал здания. Объект либо пустует, либо эксплуатируется в конфигурациях, которые не приносят доход. «Ключ» предлагает собственнику проект готового офиса с сервисом, который сделает актив лендлорда коммерчески успешным. А арендатор получает нетривиальное предложение: работая в обычном бизнес-центре, клиент пользуется предложениями деловой экосистемы, а заезжая в офис, например, на Сретенском бульваре, он не ограничен в выборе. В шаговой доступности есть буквально все: от старых тенистых скверов до ресторанов с любой кухней мира.
«Ключ Гостиный двор»
Адрес: ул. Ильинка, 4 Площадь: 15 000 кв. м (4 этажа, до 1500 рабочих мест) Проектирование: 8 месяцев Реализация: началась в мае 2020 года Открытие: в 2022 году
До ревитализации
Гостиный двор — объект культурного наследия столицы. С момента зарождения Москвы на этом месте собирались купцы и торговцы, приехавшие издалека с редкими товарами. В XVI веке возник первый гостиный двор, построенный из дерева. При Иване Грозном здание заменили на каменное. При правлении Михаила Романова построили еще один корпус, который стали называть новым гостиным двором. Торговля была настолько бойкой, что в конце XVIII века Екатерина II пригласила для перестройки здания итальянского архитектора Джакомо Кваренги. Во время войны 1812 года пожар начался именно с Гостиного двора. После освобождения Москвы от Наполеона здание восстановили под руководством архитектора Осипа Бове. В 1923 году, чтобы разместить новые конторские помещения, в здании сделали косметический ремонт. Во время Великой Отечественной войны здесь располагалось бомбоубежище. В 1996 году Гостиный двор отреставрировали, в 2000-е были надстроены мансардные этажи, разбит внутренний двор площадью 12 000 кв. м, который замостили гранитом и перекрыли стеклянным атриумом. Процесс ревитализации идет до сих пор.
Процесс
Это флагманский, самый масштабный проект ревитализации «Ключа». «Перед командой стояла задача перезапустить Гостиный двор как многофункциональное офисное пространство, при этом очень бережно отнестись к истории и тональности пространства. Главное — сохранить его историческую суть и передать преемственность. В 2022 году на площадке снова появится жизнь и она станет центром притяжения для городских событий. Здесь появятся гибкие офисы, переговорные, ивент-площадка, коворкинг, рестораны и кофейни, зоны для отдыха, кухня и другая полезная инфраструктура», — комментирует главный архитектор «Ключа» Константин Ерокин.
«Ключ Таганка»
Адрес: Гончарная ул., 1 Площадь: 2450 кв. м (5 этажей, до 370 рабочих мест) Проектирование: 1,5 месяца Реализация: 4,5 месяца Открытие: март 2020 года
До ревитализации
Дом эпохи НЭПа находится в самом конце Гончарной улицы и упирается в высотку на Котельнической набережной. Это был экспериментальный проект жилья. В 1920-х годах в Москве возник жилищный кризис. Чтобы его решить, крупные фабрики и заводы стали строить кооперативные жилые дома для своих сотрудников. Дом на Гончарной, 1, –– бывшее здание кооператива «Шерстяной работник», построен в 1929–1930 годах архитектором И. Гохблитом. Особенность дома — компактность. В центре здания находится парадная лестница, по сторонам которой располагались квартиры. В результате такой планировки все они получались угловыми, хорошо освещались и проветривались. В начале ХХ века особое внимание уделяли хорошей инсоляции и доступу к воздуху, чтобы избегать распространения тифа, чесотки, холеры. Потомки первых жильцов жили здесь вплоть до начала 2000-х годов. Затем здание пустовало, обрастая забором и легендами, пока не было отреставрировано «Ключом».
Результат
Архитекторы компании сохранили первоначальный дух конструктивизма 1930-х. «Мы потратили много ресурсов и сил, чтобы привести локацию в порядок, — рассказывает Константин, архитектор "Ключа". — Здание пришлось полностью реанимировать от фундамента до кровли. Например, подвальный этаж не был оборудован вовсе: вместо пола была земляная насыпь. Есть легенда, что под насыпью находится вход в секретное московское метро-2. Но мы не нашли подтверждений».
Нынешний интерьер здания продолжает генеральную линию, заданную почти 100 лет назад. Здесь создан современный вариант дизайна и в то же время сохранилась атмосфера дома с многолетней историей. Воссозданы оригинальные элементы: балконы, лестницы, оконные проемы. В основу интерьерной концепции легли цвета, вдохновленные авангардом, которые встречаются на картинах Кандинского и Лисицкого: пыльный синий, зеленый, желтый. «Мы бережно отнеслись к локации, — делится архитектор "Ключа". — Спрятали блоки кондиционеров, чтобы не рушить стиль особняка. Но не все удалось оставить нетронутым: кровлю пришлось заменить, фасад — перекрасить. У нас были интересные концепции для экстерьера здания (надписи на фасаде в стиле баухаус), но их реализовать не удалось, поскольку это исторический объект».
Сегодня «Ключ Таганка» — это гибкие рабочие пространства с современными инженерными системами, дизайнерским ремонтом и сервисом. Есть выход на балконы, где сотрудники могут полюбоваться окрестностями Таганки и отдохнуть.
«Ключ Сретенка»
Адрес: Сретенский б-р, 5 Площадь: 2150 кв. м (8 этажей, до 239 рабочих мест) Проектирование: 5 месяцев Реализация: 4 месяца Открытие: апрель 2020 года
До ревитализации
Здание жилого дома и общежития Наркомата связи СССР 1930-х годов, спроектированное архитектором Ю.Е. Шассом. Объект культурного наследия. В начале 2000-х здесь размещалась ничем не примечательная гостиница.
Результат
Основная задача «Ключа» состояла в том, чтобы вернуть зданию первоначальную эстетику и избавить его от новодела. Затем — дополнить пространство современными функциями и сервисами. «Мы отреставрировали лестничные холлы, восстановили метлахскую плитку, лепнину и кессоны, а парадной лестнице вернули старинный мрамор. Сегодня это светлые, современные и комфортные офисы с балконами и видами на бульвар. Интерьер локации выдержан в стиле бутикового отеля. Цвета, варианты отделки, общая атмосфера — все это соответствует представлениям о современном классическом интерьере, продуманном и элегантном», — рассказывает Константин Ерокин.
«Ключ Остоженка»
Адрес: ул. Остоженка, 25 Площадь: 2005 кв. м (6 этажей, до 200 рабочих мест) Проектирование: 2,5 месяца Реализация: 7 месяцев Открытие: август 2020 года
До ревитализации
Шестиэтажное здание расположено в самом сердце «Золотой мили» — одном из самых престижных районов Москвы. До прихода «Ключа» здесь располагался элитный фитнес-клуб с бассейном, который закрылся во время пандемии. Гибкие офисы в «Ключе Остоженка» стали первым подобным проектом в этом районе, где всегда была исторически высокая ставка за квадратный метр. Соседи по зданию — жилые апартаменты и Центр оперного пения Галины Вишневской.
«При разработке проекта самым главным было разобраться с бассейном, — делится впечатлениями Константин. — У нас была задача не демонтировать конструкцию, а вписать ее в пространство и оригинально обыграть — теперь это часть гибкого офиса».
Результат
Создана вся необходимая офисная инфраструктура и механизмы трансформации пространства под нужды будущих клиентов. Так, площадка стала штаб-квартирой «Кухни на районе». Большой плюс этого места — открытая оборудованная крыша с панорамным видом на город и летние рабочие места с баром. «Мы обустроили верхний этаж, сделав его центром локации, — рассказывает о проекте Константин. — Там расположился кафе-бар и терраса со столами, зонтиками и цветами. Вышла чилл-зона для летних закатов и экспресс-загара между зумами. Кроме того, мы превратили лифтовую катушку с тросом в арт-объект».
В проекте воплотилось максимально расслабленное пространство, не похожее на стандартный офис: молочно-белый оттенок стен, светлые текстуры дерева, бежевая отделка столов и кресел. Мягкая палитра позволяет подчеркнуть формы и фактуру. Несмотря на минимализм исполнения, пространство производит теплое обжитое впечатление.
«Ключ Кузнецкий Мост»
Адрес: ул. Кузнецкий Мост, 19 Площадь: 600 кв. м (3 этаж, до 146 рабочих мест) Проектирование: 5 месяцев Реализация: 6 месяцев Открытие: май 2019 года
До ревитализации
Впервые здание упоминается в документах в 1742 году. Это историческое место пережило наполеоновский пожар, революцию и войны. Здесь жили князья, располагались купеческие пассажи, читальные залы и фотоателье А. Рихтера «Мебиус», а также филиал знаменитого универмага «Мюр и Мерилиз», открытый основателями сегодняшнего ЦУМа. В 2015 году на Кузнецком Мосту, 19, располагался элитный мужской клуб «КМ 19», который позиционировал себя как место в стиле буржуазной Франции XIX века. После здание долгое время не могло найти хозяина. В 2018 году этаж был полностью отреставрирован и готов к новой истории.
Результат
Начинку современного офиса внедряли в здание очень деликатно. Перед архитекторами стояла задача сохранить исторические элементы и красоту интерьера, но особенно внимательно подойти к инженерным системам. Центральному окну во весь этаж постарались вернуть первоначальный вид, а в интерьере избавились от элементов новодела 2000-х. После реновации объект превратился в камерное рабочее пространство в стиле mid-century modern. Проект предполагал полное обновление интерьера и инженерных систем с сохранением и восстановлением исторических элементов. «Мы чутко отнеслись к архитектурным решениям, особенно к полукруглому окну во весь этаж, — рассказывает Константин. — Теперь это главная зона площадки, которая создает настроение. Мы также сохранили исторические подоконники и чугунные колонны».
Архитекторы стремились внести элементы в стиле бутик-отеля, сделав акцент на фактуре здания. В интерьере использовали много текстиля, крупных растений, нетипичные для офиса природные оттенки — терракотовый, мягкий белый, антрацитовый. Офисы получились неформальными и уютными за счет винтажной мебели середины ХХ века, скругленных углов, зеркал и декоративного освещения.
В итоге получился гибкий офис с сопутствующим наполнением: переговорными, мягкими зонами для отдыха, кухней и душевыми.
Как создать офисное пространство в историческом здании
Главный архитектор «Ключа» Константин Ерокин
- У «Ключа» индивидуальный подход к проектам. В каждом объекте мы стараемся придумать концепцию, увязать ее с энергией локации и продолжить архитектурный дискурс здания в его новом дизайне. Еще очень важно, что резиденты приносят собственную атмосферу на площадку. Мы делаем так, чтобы все это сложилось в одну интересную историю.
- При создании нового пространства внутри старого самое главное — добиться баланса рабочих площадей и зон отдыха. Для нас важен комфорт резидента: чтобы никто никому не мешал, у всех был доступ к общим точкам, передвижение по площадке было интуитивно понятным.
- Часто мы работаем с объектами, которые не задумывались как офисные пространства. Системы вентиляции, компьютеры, кондиционеры — все это требует дополнительных мощностей, которых зданиям не всегда хватало. Нам пришлось искать ресурсные компромиссы, запускать дополнительные энергии, чтобы на площадках все работало как следует.
- На работе мы проводим большую часть дня. Так почему офис не может быть таким же уютным и стильным, как дом, гостиница или ресторан? Самое главное — сделать не типовой офис, а комфортное рабочее пространство. Такое, что в него хочется приходить и где нравится находиться. Например, команда «Ключа» работает только в своих офисах: каждую локацию мы делаем, как для себя.
- Дизайн — это всегда вопрос бюджета. Мебель и картины практически отовсюду: есть и винтаж, и масс-маркет. Команда «Ключа» сама разбирается в искусстве. На площадках можно найти картины наших друзей и знакомых. Часто сами резиденты приносят то, что их вдохновляет: от фикусов и ковров до кресел.