Дальше в лес: что происходит на рынке загородной недвижимости

Читать в полной версии

Дом вместо квартиры

Рынок загородной недвижимости в Московском регионе постепенно восстанавливается. После долгих лет стагнации интерес девелоперов и, главное, покупателей к такому жилью вернулся — поворотной точкой стала пандемия, когда москвичи начали массово вырываться из квартирного заточения на дачи. Тогда даже самые скромные домики на шести сотках пользовались бешеным спросом, не говоря уже об элитных объектах с большими участками и собственной инфраструктурой.

«Только за май 2020 года спрос на аренду загородных домов вырос в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, — говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Многие владельцы перевели дома из аренды в продажу и успели продать их по ценам, которые тоже выросли. Многие, кто снял дома тогда, до сих пор их занимают. В 2019 году мы насчитывали 342 предложения, в марте 2020-го — 347, в октябре того же года — 181. При этом средняя ставка на аренду элитного дома выросла тогда на 10% по сравнению с мартом, а за год — на 23%».

После 2021 года ажиотаж спал, но желание быть ближе к природе и дальше от шумного города осталось у многих. Согласно опросу ВЦИОМа и «Дом.РФ», 68% российских семей предпочли бы жить в собственном доме, а не в квартире.

Эти настроения быстро нашли отклик у девелоперов: только за последний год объем предложения на первичном рынке загородной элитной недвижимости увеличился на 40%, свидетельствуют данные консалтинговой компании NF Group. Всего с начала 2022 года в Подмосковье появилось шесть новых поселков, еще в двух открылись продажи новых очередей. Как правило, речь идет о коттеджах и таунхаусах, но большим спросом традиционно пользуются и участки без подряда — неслучайно на них приходится почти 70% всего нового предложения. Им отдают предпочтение те, кто так и не смог найти дом, отвечающий всем требованиям. Логичное решение в такой ситуации — построить дом по индивидуальному проекту.

На вторичном рынке, как правило, продаются готовые дома, и их доля тоже выросла — на 15% с начала 2023 года. Аналогичный рост и в сегменте аренды. По данным Penny Lane Realty, сегодня на рынке выставлено около 300 объектов в бюджете от 250 тыс. руб. в месяц, однако это не те дома, что брокеры предлагали до пандемии. В целом предложение изменилось в худшую сторону по качественным характеристикам, отмечает Сергей Колосницын.

Всего за шесть месяцев в компании NF Group заключили свыше 100 сделок с загородным жильем — почти столько же, сколько за весь 2022 год.

Все чаще загородная недвижимость не сезонное решение, а основное место жительства для состоятельных москвичей. «Большинство наших покупателей рассматривают дом для постоянного проживания — многие переезжают из Москвы ради более благополучной экологичной обстановки. Никто не хочет селиться рядом с трассой (такие поселки есть, но там сложно продавать дома). Покупатели, как правило, семьи с детьми. Иногда это люди, у которых, напротив, дети выросли и которые могут позволить себе реже ездить в город по работе. Еще одна аудитория переезжающих — молодые семьи, которые только планируют детей», — рассказывает генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property (член ассоциации AREA) Юлия Белукова.

Неудивительно, что требования, которые такие покупатели предъявляют к своему будущему дому, самые высокие: авторская архитектура, функциональные планировки, «умная» начинка. Участок 12–15 соток в хорошем коттеджном поселке с центральными коммуникациями, четыре спальни со своими санузлами и гардеробными, меблировка — основные требования. Часто к ним добавляются: кабинет, спа-зона, сауна или бассейн, терраса, а также панорамные окна и высокие потолки (больше 3 м).

Если критерии выбора дома поменялись за последние десять лет, то география элитных объектов осталась прежней. Самыми популярными остаются Рублевское, Рублево-Успенское, Новорижское, Минское шоссе, имеющие хорошее сообщение с Москвой, уступают им по популярности Киевское, Калужское и Пятницкое.

Качественный дом со всей необходимой инфраструктурой, расположенный на престижном направлении, сегодня обойдется от 70 млн до 150 млн руб., говорят опрошенные «РБК Стиль» брокеры. При этом рассчитывать на значительный дисконт не приходится. «У многих покупателей, особенно тех, кто только вышел на рынок, сформировалось ошибочное мнение, что уехавшие из России «сливают» свои дома. Но такого нет в принципе. Даже если люди и уехали, они продают свои дома в очень спокойном режиме. Некоторые и вовсе сдают в аренду, а не продают. Отдельные собственники даже подняли цены на 10–15%», — говорит Юлия Белукова.

Дачная романтика

Альтернативой загородному дому считается классическая дача, но само это понятие за последние десятилетия трансформировалось до неузнаваемости. Если раньше старые академические дачи на Николиной Горе, в Переделкино, Поречье, Мозжинке, где селилась творческая и научная интеллигенция, считались элитной недвижимостью, то сегодня их ценность скорее мемориальная. Лишь немногие из них сохранили свой исторический облик и сейчас сдаются в аренду, а единичные из них выставлены на продажу. В NF Group рассказали, что на продажу выставлен дом в Горках-6, принадлежавший маршалу Шапошникову, а в Серебряном Бору сдается в аренду усадьба, где проживал Буденный. Несмотря на историческую ценность этих объектов, стоимость рыночная. В зависимости от адреса и характеристик конкретного дома аренда составляет от 300 тыс. до 1,5 млн руб. в месяц, продажа — от 40 млн руб.

Многие старые дачи, принадлежавшие советской элите, уже не подлежат реконструкции и продаются по цене земли. Такие объекты особенно привлекательны для частных инвесторов, которые выкупают их под снос и последующее новое строительство.

«На дачу, которая не служит основным жильем, люди не готовы тратить большие деньги — как правило, бюджет не превышает 100 тыс. руб. И доля таких клиентов тоже небольшая, около 10%», — говорит Юлия Белукова. Еще один важный критерий, отличающий загородный дом от дачи, — срок аренды. «Арендаторы в элитном сегменте, как правило, снимают на долгий срок. Даже лето у состоятельных людей обычно длится не три месяца, а все пять. Но даже такой срок для арендодателя слишком короткий. Высокобюджетный загородный дом подразумевает очень дорогой ремонт, обстановку, технику, после каждого арендатора нужно делать косметический ремонт, и все это потребует больших затрат», — добавляет Сергей Колосницын.

Среди тех, кто рассматривает покупку загородной недвижимости, немало любителей «дальних дач» — домов, расположенных в красивых живописных местах далеко от города. Но проблема даже не в расстоянии, а в том, что качественных, комфортных домов, к которым они привыкли, там нет. По крайней мере, пока.

Альтернативой им все чаще становится курортная недвижимость в Подмосковье и соседних областях. Сергей Колосницын приводит в пример курорт Завидово, расположенный в 100 км от Москвы. Здесь можно купить участок без подряда и построить дом любого формата либо арендовать коттедж со всей необходимой инфраструктурой — от ресторанов до яхт-клуба. Аналогичный уровень жизни предлагают поселки у «большой воды», которые сконцентрированы по Дмитровскому направлению. Построенные в свое время для яхтсменов, гольфистов, сейчас они уже не так популярны, как десять лет назад, но многие используют их как дачи — чтобы провести здесь лето и вернуться домой, в Москву.