Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов недавно заявил, что столица откажется от точечной застройки промзон: городу нужны не погонные метры жилья, а районы, удобные для жизни. Мэрия уже объявила конкурс на реализацию самого масштабного из подобных проектов — застройку территории Завода имени Лихачева — и подведет его итоги в начале мая. «РБК.Стиль» разбирался, что мы увидим в ближайшем будущем на месте зиловских цехов.
К концу 2025 года на территории нынешнего ЗИЛа должен появиться новый район с жильем для 30 000 человек, бизнес-центрами и, конечно, парками, бульварами и скверами — под них отдадут аж пятую часть из всех 380 га зиловской земли.
Нет, это не будет тот город-сад, каким его видели Эбезинер и его последователи. Не будет ни круговой геометрии улиц, ни идеологии, которую мы сегодня называем концепцией доступного жилья, а в начале прошлого века именовали «уничтожением эксплуатации человека человеком в жилищной нужде». Но для Москвы обустройство этой территории — проект, безусловно, уникальный.
«Полуостров ЗИЛ»
До последнего времени московские промзоны осваивались двумя способами. В первом случае это была та самая, ныне раздражающая главного архитектора Москвы точечная застройка: получив пару гектаров земли, застройщик действовал по принципу «киска, ну еще капельку», о есть максимум этажей, минимум инфраструктуры. Только в прошлом году таким образом Москва получила почти полтора миллиона квадратов жилья.
Для второго способа бизнес-составляющая была неглавной — старые заводы превращали в арт-объекты. Такая метаморфоза произошла с фабрикой «Красный Октябрь»; завод по производству тары для духов на Большой Новодмитровской превратился в дизайн-завод «Флакон» — сборище офисов дизайнеров; на старых промплощадках выросли центры современного искусства «Винзавод» и «Гараж». Концепция редевелопмента ЗИЛа, по сути, объединяет эти два подхода.
Что делать со славным когда-то Заводом имени Лихачева, московские власти думали давно. Завод, выпускавший в свои лучшие годы по 200 000 машин, с начала 1990-х лишь хирел и залезал в долги. Гигантские цеха один за другим закрывались и тихо умирали, отключенные от света и тепла. В 2013 году сборочные конвейеры остановились вовсе. Мэрия хотела сделать на базе ЗИЛа некий технопарк, но денег не было, да и кредиторы наседали (долгов к тому времени набежало на 26 млрд руб.). Тогда и возникла идея: производство сохранить, ужав в четыре раза и отправив в самый закуток территории зиловского «полуострова». А освободившиеся гектары продать инвесторам. Но с условием, что построят они не то, что хотят сами, а что придумает мэрия.
Концепцию застройки ЗИЛа разрабатывали долго — почти три года. Сначала провели конкурс, который выиграли московское архитектурное бюро «Меганом» с концепцией «Полуостров ЗИЛ» и немецкое Uberbau. Потом проект дорабатывало НИиПИ Генплана Москвы. Концепция не пощадила «старый» ЗИЛ. Под снос пойдет 1 млн кв. м заводских зданий: все, кроме первой конторы завода 1921 года постройки, цехов центральной зиловской аллеи, от которых останутся лишь фасады, и гигантского — 140 000 кв. м — кузовного цеха (его думают переоборудовать в подобие существующих центров современного искусства).
Архитекторы даже хотели вписать в «тело» нового района сохраненное производство автомобилей. «Мы придумали концепцию "производство как спектакль", — рассказывал в одном из интервью руководитель бюро "Меганом" Юрий Григорян. — То есть в цехах делаются прозрачные стены, и проходящие люди могут наблюдать, что внутри завода происходит, как из отдельных деталей получается готовый автомобиль». Впрочем, этой идее, похоже, не суждено осуществиться — производство все-таки отправят подальше от глаз будущих жителей района.
Но главное, что осталось в проекте, — он предусматривает огромные общественные пространства. Один только центральный парк займет почти 30 га, откроется набережная, которая сейчас наводит грусть запустением и рядами заброшенных цехов, будет построен ледовый дворец.
Избирательная доступность
Очевидно, что жилье, которое построят на ЗИЛе, не будет дешевым. Шаговая доступность от Кремля доступной всем быть не может. Да и вложения в проект уж слишком велики. Для начала победитель конкурса, объявленного мэрией, заплатит 24 млрд руб. только за право застройки территории (это цена 99% акций принадлежащего мэрии ООО «Промобъект», которое сейчас владеет землей). В копеечку выльются снос зиловской инфраструктуры и рекультивация грунта, на 5–10 м пропитанного ядовитыми веществами. В целом затраты инвестора на проект потянут минимум на 150 млрд руб. Еще около 50 млрд вложит сам город в инфраструктуру: новый мост через Москву-реку, новая станция метро, 37 км новых дорог.
В итоге метр жилья на «полуострове ЗИЛ» будет стоить никак не меньше 150 000 руб. на стадии котлована и 180 000 ближе к дню сдачи объектов.
Масштабность проекта отпугнула многих девелоперов. Условиями конкурса интересовались все киты российской строительной индустрии, но в итоге за право застройки ЗИЛа поборются лишь две структуры — ЗАО «Строительные инвестиции», аффилированное со структурами Виктора Вексельберга, и питерский застройщик «ЛСР», принадлежащий сенатору Андрею Молчанову.
Промзоны: тотальная переделка
Можно сказать, что, реализовав этот масштабный проект, город вернет правому берегу Москвы-реки свои исторические «долги». Ведь еще сто с небольшим лет назад это место было вполне себе зеленым и в чем-то даже общественным. Здесь росли столетние сосны Тюфелевой рощи, и среди них любили проводить свои подпольные сходки рабочие соседней Симоновской слободы, за которыми с азартом гонялась полиция. Но промышленная революция начала века помаленьку уничтожила саму рощу, революция Октябрьская лишила смысла подпольные сходки, а новая волна реконструкции автомобильного завода в 1930-е и вовсе полностью снесла все рабочие поселки ради новых цехов. И вот почти через век на место пролетариата Симоновской слободы заселятся белые воротнички современного среднего класса. С ними местной полиции уж точно будет поспокойнее.
Концепция смешанного использования территории, при которой рядом друг с другом развиваются и жилые, и деловые, и промышленные кварталы, вполне распространенная в Европе, для Москвы необычна и, можно сказать, революционна. При удачном исполнении она позволит превратить депрессивные промышленные районы — «черные дыры» города — в новые центры притяжения, центры общественной и культурной жизни.
Еще даже не реализованная на ЗИЛе, эта концепция уже так понравилась мэрии столицы, что она готова перенести этот опыт и на другие площадки. Примерно по такому же плану в ближайшие годы пойдет обустройство и других крупных московских промзон: территории завода «Серп и молот», 200 га промзоны «Магистральные улицы». Пойдет под снос, чтобы превратиться в новые кварталы, часть Южного порта, Бадаевский пивзавод и еще два десятка подобных площадок, за которые уже идет борьба инвесторов.
Виктор Купрейчик
